Les marchés immobiliers bougent et tout le monde scrutent les données des SCPI. En particulier, les objectifs de rendement 2023 (non garantis) sont regardés avec attention, de même que les valeurs. Dans ce contexte, les rapports annuels de nos SCPI vous apporteront les informations clés.
Une nouveauté cette année : ces rapports sont complétés par un « courrier aux investisseurs » qui offre une vue d’ensemble tout en apportant des compléments d’information SCPI par SCPI. Au fil de ces pages, retrouvez les analyses de l’année 2022 et les perspectives 2023, à travers différents angles qui sont le reflet des différentes expertises réunies chez ATLAND Voisin.
SCPI : une année record de collecte en 2022
Les SCPI sont à l’aube d’une nouvelle ère, selon Jean-Christophe ANTOINE.
2022 fut une année record de collecte. 2023 verra probablement une baisse mais devrait rester à un niveau historiquement élevé. Les SCPI peuvent donc prétendre au titre « du plus coté des placements non cotés » à condition de relever le défi de la nouvelle donne économique ! Charge aux gérants de trouver les leviers pour reconstituer une prime de risque immobilier de 150 à 180 points de base, soit un taux de distribution brut d’au moins 4,50%.
Les SCPI les mieux armées pour aborder ce nouveau cycle sont celles qui sont peu endettées et qui tirent leurs revenus de leurs loyers avant tout. C’est le cas de nos SCPI ; mais point de triomphalisme car un marché baissier n’est jamais confortable pour un gérant. Cela requiert de la lucidité et du sang-froid pour discerner les risques et les opportunités.
Les marchés régionaux et européens sont propices aux SCPI
2022 a rebattu les cartes en France et en Europe selon Lawrence Delahaye et Jonathan Azoulay.
En France, en 2022, les métropoles ont enregistré une année record :
- À l’investissement, les régions ont réalisé leur 2ème meilleure année en 10 ans ;
- À la location, elles comptabilisent 48% des surfaces de bureaux louées, contre 40% jusqu’en 2018.
Côté commerce, la fréquentation des principales artères commerçantes est en hausse par rapport à la période pré-covid, et en forte hausse par rapport à 2021 dans 7 villes sur 8.
En Europe, le contexte économique a créé des opportunités : la remontée des taux a entraîné celle des rendements demandés par les investisseurs. Les SCPI y trouvent des rendements plus favorables. Exemple : sur 1 an, +100 points de base sur les rendements primes immobiliers à Amsterdam et +65 à Madrid1.
Certaines SCPI devraient tirer leur épingle du jeu en 2023
Or les SCPI ont un atout clé, elles investissent en capitaux propres là où les acteurs à crédit se sont retirés. Mais elles doivent faire preuve de sélectivité et mesurer le risque locatif. Car le marché locatif est la clé de la rentabilité et de la valorisation future. Signal positif : les 17 principaux marchés européens* ont enregistré des volumes de transaction locative en ligne avec la moyenne décennale.
La réorganisation financière est à l’œuvre. S’y ajoute la réorganisation guidée par les critères ESG, que les investisseurs intègrent désormais dans leurs modèles. De nouveaux segments de marché émergent. Finance et technique s’imbriquent, investissement et gestion aussi, en amont et tout au long de la vie d’un actif.
Les marchés immobiliers bougent, et certains acteurs tireront leur épingle du jeu. Nous comptons en faire partie. Car la collecte nous permet d’investir dans des conditions plus attractives. La bonne tenue de la collecte de nos SCPI depuis début 2023 est donc un atout !
Dans ce contexte, comment se sont comportées les valeurs de nos SCPI ? Et quelles sont les perspectives de rendement 2023 ?
Les valeurs d’expertise 2022 de nos SCPI s’inscrivent en très légère hausse. Dans un contexte baissier, cette situation découle notamment de l’effet d’une indexation significative des loyers. Ce qui soutient les valeurs de reconstitution, qui sont toutes significativement supérieures aux prix des parts. Ce différentiel est favorable à la protection du capital investi.
Exemple : le prix de part d’Épargne Pierre (208 €) affiche une décote de 7,61% par rapport à la valeur de reconstitution (225,14€ / part)
Nos SCPI visent des taux de distribution supérieurs à 5% (non garantis) en 2023
Nous visons des taux de distribution 2023 (non garantis) supérieurs à 5% pour tous nos fonds (voire à 6% dans le cas d’Épargne Pierre Europe). Ces prévisions se basent sur :
- La solidité des revenus locatifs du patrimoine existant (solidité qui découle de la qualité des emplacements, des locataires, et des baux) ;
- Et l’effet de l’indexation des loyers ou des nouvelles conditions d’acquisition (marquées par des rendements plus attractifs).
Exemple : entre 5,15% et 5,30% pour Épargne Pierre, et plus de 6%2 pour Épargne Pierre Europe (ce qui est supérieur à l’objectif affiché).
Note : les objectifs de rendements sont communiqués bruts de fiscalité (étrangère le cas échéant).
Les stratégies d’investissement de nos SCPI restent porteuses dans un contexte mouvementé
Pour autant, peut-on dire « Circulez, il n’y a rien à voir » ? Non.
Les marchés immobiliers subissent des secousses, et nous les analysons de près. Nous faisons évoluer nos stratégies d’investissement, en renforçant les thèses prises depuis 2019-2020 :
- Surpondération des actifs de commerces (centre-ville, retail park), des locaux d’activités et d’exploitation ;
- Ouverture sélective et croissante à des secteurs alternatifs (ex : hôtellerie de plein air, santé) qui suivent des cycles différents des secteurs marchands classiques.
Tout en conservant nos ingrédients clés : métropolisation et mutualisation, à l’échelle française ou de la zone euro
En bonus, faisons le point sur l’endettement ! Les montants et la typologie des prêts doivent ici être analysés. Dans notre cas, nous estimons que ce paramètre ne devrait pas faire peser de risque pour nos différentes SCPI.
Exemple : pour Épargne Pierre, les engagements bancaires représentent seulement 12,7% de la capitalisation et sont couverts contre le risque de taux. Les prêts en cours à fin 2022 sont à 55% sous forme amortissable et à 45% in fine, avec une échéance moyenne de remboursement de 9,25 ans.
La question des critères ESG aurait toute sa place ici, tant leur importance va croissante. Les labels ISR d’Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe en sont deux illustrations parlantes. Mais nous aborderons ce sujet à l’occasion de la publication du rapport extra-financier d’Épargne Pierre (courant juillet)
Nous sommes convaincus que nos SCPI ont les atouts pour maintenir une place de choix dans les allocations des CGP et des épargnants.
1 Source : BNPPRE « Europe CRE 360 ». Février 2023
2 Le rendement affiché ne constitue pas un indicateur fiable quant aux performances futures de vos investissements
