Comment comparer deux (ou plusieurs) SCPI entre elles en prenant en compte le rendement ET le risque ? Nous vous disons tout dans cet article.
Rappelons rapidement la conclusion de notre précédent article sur le rendement et le risque: on peut comparer correctement deux types de placements entre eux (par exemple des actions et des SCPI) à condition de regarder leur rendement et leur risque.
En suivant cette approche, nous avons vu que les SCPI affichent un profil rendement-risque en ligne cohérent par rapport à leur « raison d’être » (générer des revenus complémentaires réguliers et une valorisation du capital à long terme), et une performance attractive au regard du niveau de risque pris.
À noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Mais toutes les SCPI se valent-elles ? Assurément, non. Alors, quelles SCPI choisir ? Sur un marché qui en compte plus de 100, la tâche peut s’avérer ardue ! C’est ce sur quoi nous allons nous pencher dans cet article.
Et autant annoncer tout de suite la couleur : ce qui fonctionne pour comparer les SCPI aux actions en général, ne fonctionne pas pour comparer plusieurs SCPI entre elles.
Étrange nous direz-vous peut-être…
Et pourtant l’année 2023, marquée par une recomposition des marchés immobiliers, en a apporté la preuve.
Démonstration :
- La théorie : le principe « le rendement rémunère le risque » est souvent assimilé à « rendement élevé = risque élevé (ou « rendement faible = risque faible »). Selon ce principe, une SCPI avec un rendement élevé devrait afficher un risque élevé ;
- Le constat :
- En 2023, les SCPI qui ont connu des baisses de prix de part, des problèmes de liquidité, voire des baisses de revenus avaient toutes des rendements faibles ; a contrario celles avec des rendements élevés ont bien tenu.
- Les SCPI sont, pour la plupart, classées 3 sur 7 selon l’échelle réglementaire des risques indiquée dans le Document d’Informations Clés (Données ASPIM en 2021). Pourtant les SCPI ont connu des fortunes très différentes en 2023.
- Les SCPI « jeunes » vont, par conception, afficher des rendements élevés. Mais ce rendement baissera inévitablement à partir du moment où la SCPI atteindra une certaine taille et un certain âge, et son rendement annuel se calera sur le rendement du patrimoine. Autrement dit, la baisse du rendement de ces jeunes SCPI, n’est pas un risque mais une certitude.
- La conclusion : le risque n’était pas uniquement là où la théorie le disait, et les indicateurs habituels et disponibles n’ont pas fonctionné pour mesurer le risque d’une SCPI donnée ou pour comparer les SCPI entre elles.
Comment mesurer le risque d’une SCPI ?
Alors, comment faire ? Comment mesurer le risque d’une SCPI donnée, et la comparer à une autre SCPI ?
C’est là que nous proposons notre grille de lecture ; une grille de lecture tirée de notre expérience de gérant, et dont nous ne saurions affirmer qu’elle a force de règle. Chacun pourra donc se faire son opinion sur sa pertinence, et l’enrichir ou l’amender à sa guise !
Lançons-nous :
Selon nous, le risque d’une SCPI se mesure en répondant à deux questions successivement :
- Cette SCPI offre-t-elle une rémunération du risque suffisante ?
- Si oui, la rémunération offerte par cette SCPI peut-elle être considérée comme reproductible dans le temps, c’est-à-dire pérenne ?
Cette analyse peut ensuite être approfondie, en s’intéressant à 9 indicateurs clés. Indicateurs que nous vous présenterons à la fin de cette lettre, en guise de bonus !
1. Répondre à la question « Cette SCPI offre-t-elle une rémunération du risque suffisante ? »
Nous proposons de comparer le Taux de distribution (TD) de la SCPI au taux d’un placement dit sans risque. Dans l’univers de la finance, en France, cela revient à comparer le TD au taux de la dette de l’État français (il s’agit des Obligations Assimilables au Trésor à 10 ans, ou OAT 10A).
Or compte tenu des caractéristiques d’une SCPI, où ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité ne sont garantis, le rendement d’une SCPI devrait être supérieur à celui de l’OAT 10A de 150 points de base au moins (1 point de base = 0,01%).
Par exemple, si la dette française offre une rémunération de 3,50% à ses créanciers, alors une SCPI doit afficher un Taux de distribution d’au moins 5,00%.
Ce qui nous amène à poser la formule suivante :
- SI le TD de la SCPI est supérieur au taux sans risque + 150 points de base, ALORS le risque est correctement rémunéré ;
- SI le TD de la SCPI est inférieur au taux sans risque + 150 points de base, ALORS le risque N’EST PAS correctement rémunéré. Dans ce cas, deux options se présentent pour rétablir la juste rémunération du risque (on parle aussi de « prime de risque ») :
- Soit la SCPI peut augmenter ses revenus
- Soit la SCPI ne peut pas augmenter ses revenus, et risque alors de baisser son prix de part pour améliorer son rendement à revenus égaux
Bon à savoir : ces données sont très faciles à trouver. Le TD figure sur tous les supports de communication des SCPI, et l’OAT 10A peut être consulté jour après jour sur le site de la Banque de France (chercher « historique OAT 10 ans Banque de France » sur Google suffira)
2. Répondre à la question « la rémunération offerte par cette SCPI peut-elle être considérée comme reproductible dans le temps, c’est-à-dire pérenne ? »
Ici, nous vous proposons de regarder la proportion des revenus distribués provenant du résultat courant de la SCPI, car c’est ce résultat sur lequel on pourra fonder une opinion quant à sa pérennité dans le temps.
On cherchera donc à exclure les revenus venant des réserves de report à nouveau ou de plus-values de cessions, dans la mesure où ces éléments sont par nature peu susceptibles d’être reproduits (les réserves finissent par s’épuiser, et les plus-values sont incertaines).
Une fois cette donnée en notre possession, quelle lecture en faire ?
Selon nous, les SCPI dont les revenus distribués proviennent à 100% (ou presque) du résultat courant seront à considérer comme plus pérennes (quoique susceptibles de variation en fonction des conditions de marché, du taux d’occupation financier, des charges et travaux).
Et cerise sur le gâteau : il s’agit d’une donnée que les sociétés de gestion doivent calculer selon une formule et une présentation harmonisée. Cette donnée, qui figure dans les bulletins trimestriels et les rapports annuels, est donc facile à lire et à comparer !
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Notre conclusion : une SCPI rémunérera correctement le risque si…
- Sa prime de risque est supérieure à 150 points de base ;
- Ses revenus proviennent exclusivement ou presque du résultat courant.
Bonus : vous avez identifié les SCPI qui correspondent à ces deux critères ? Vous souhaitez aller plus loin, approfondir votre analyse ? En guise de bonus, voici la grille que nous proposons pour étudier toute SCPI.
Rappel des avertissements : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques dont un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
