Le mois dernier nous faisions le point sur les bureaux, qui avaient clôturé l’année 2021 en bonne forme. Mais qu’en est-il des commerces ? On vous embarque pour poursuivre notre tour des métropoles !
Une année 2021 marquée par un retour en force de la consommation
Avec un PIB en hausse de 7% en 2021 selon l’INSEE, la France s’est placée devant les autres pays européens. La réouverture des lieux de loisirs (restaurants, cinémas, centres commerciaux…) a boosté la consommation des ménages et la place même à un niveau supérieur à celui d’avant-crise(1).
Bonnes nouvelles donc pour les commerces, qui avaient particulièrement souffert lors des différentes phases de confinement et de fermeture en vue d’endiguer la pandémie.
Ce rebond de la consommation est un ingrédient clé pour tout investisseur immobilier positionné sur ce type de biens. Après des années 2020 et 2021 si particulières où la majorité des investisseurs les ont regardés avec une certaine distance, cette fin d’année plaide donc pour ceux qui, comme ATLAND Voisin, sont restés convaincus de leur intérêt.
Attentisme et prudence : les investissements immobiliers sont en baisse
Alors quel bilan pour 2021 ?
La crise sanitaire a placé les années 2020 et 2021 sous le signe de la prudence et de l’attentisme, voire d’un certain désamour envers l’immobilier de commerce. La plupart des investisseurs se posaient des questions sur leurs capacités de redémarrage à court terme, et sur les perspectives de leur modèle « physique » à long terme. Le e-commerce devait tout emporter sur son passage, et les magasins être remplacés par des entrepôts à en croire certains.
Dans les faits les investissements en commerces ont attiré seulement 3,1 Mds€ soit une baisse de 30% par rapport à 2020(2). Même constat pour le nombre de transactions avec 188 opérations seulement, soit une baisse de 11% par rapport à 2020(3).
Compte tenu de cet environnement si particulier, nous jugeons que les montants investis restent satisfaisants. Et dans cet environnement chahuté, on constate que les retail park en particulier (aussi appelés zone d’activité commerciale) ont porté le marché.
SCPI et retail park : un investissement qui a du sens
Avant d’aller plus loin, arrêtons-nous sur un point important. Qu’est-ce qu’un bon placement immobilier ? Plusieurs critères entrent en jeu selon nous.
- Tout d’abord, le critère n°1 pour les investisseurs est la localisation. Dans le cas des commerces, cela se traduit par une zone de forte affluence proche des axes routiers et des transports en commun ;
- Ensuite, un bon placement immobilier doit disposer d’un potentiel de croissance de valeur dans la durée, que cela soit sur les loyers ou les prix au m² ;
- Enfin, la qualité des locataires (solvabilité) doit être prise en considération afin de maîtriser et d’assurer les loyers à long terme.
Tous ces critères permettent ainsi à un actif de se relouer rapidement et de se revendre facilement.
« Volume investi par typologie d’actif en France »
Les retail park cochent toutes ces cases, et c’est la raison pour laquelle ils ont continué d’attirer des investisseurs en 2021, dont les SCPI. Avec un taux de rendement autour de 5,25% en moyenne(4) pour les actifs les plus recherchés, le marché des retail park a su convaincre les investisseurs avertis qui ont augmenté leurs investissements de 91% sur un an avec 1,2 mds€ en 2021(5). Généralement situés en périphérie des villes et à ciel ouvert, cette typologie de biens, contrairement aux centres commerciaux a pu éviter de multiples fermetures imposées dans le cadre des mesures sanitaires. On peut même dire que « la crise sanitaire a renforcé le modèle du retail park » selon BNP Paribas Real Estate.
Le marché immobilier commercial aborde 2022 sur des bases solides
Dans ce contexte, comment discerner les tendances ? Regardons le taux de vacance. Au niveau national, celui-ci est quasiment stable, passant de 10,02% en 2020 à 10,08% en 2021(6). Mais il faut regarder de plus près car il existe de fortes disparités en fonction de la localisation et de la typologie. En effet, l’Ile-de-France est la région ayant subi la plus forte hausse du taux de vacance (+ 0,97 points) alors qu’en Auvergne-Rhône-Alpes (- 0,23 point) ou en Occitanie (- 0,48 points) la vacance diminue. Autre exemple d’un marché contrasté: les centres commerciaux ont perdu en attractivité avec des taux de vacance en hausse de 13,21% en 2020 à 14,48% en 2021 (soit la typologie d’actif ayant le plus souffert). À l’inverse, les retail park ont vu leur taux de vacance diminué, passant de 8,01% en 2020 à 7,73% en 2021. Tout n’est donc pas blanc ou noir. Les retail park ont donc prouvé leur capacité à résister et à repartir de l’avant, ce qui permet de poser des bases solides pour 2022.
Les retail parks sont très recherchés par les SCPI. Preuve de l’intérêt porté, sur les 188 opérations enregistrées en 2021, 72 concernent cette typologie d’actif. Ils sont en effet très rentables, et les loyers sont maîtrisés. D’ailleurs, chez ATLAND Voisin, tous nos retail parks sont loués à 100%. À l’image de nos biens situés dans la zone commerciale de Coulommiers (77) loués à 10 enseignes de différents secteurs. Avec un taux de rendement de 6,83%, un bail ferme de 6 ans et un mix locatif cette opération présente un profil rendement-risque satisfaisant permettant de pérenniser les revenus
La métamorphose de l’immobilier commercial
Autre signal positif : les grandes enseignes ont montré leur capacité à repartir de l’avant. Bien sûr, les commerces doivent continuer à s’adapter aux nouveaux modes de consommation ; et au développement des acteurs du e-commerce dont la pandémie a encouragé le développement avec une hausse de 16% du CA en 2021 par rapport à 2020(7). Cette accélération du e-commerce est en passe de devenir un relais de croissance pour les distributeurs traditionnels. Les ventes de la grande distribution ont animé ce marché grâce à un renforcement de leur présence en ligne et au développement du drive pendant les confinements. On parle ici d’acteurs comme Fnac, Boulanger, Décathlon ou encore E.Leclerc qui font d’ailleurs parti du Top 10 des enseignes préférées des Français en 2021 selon une étude OC&C.
Dans la même logique, les enseignes retails et e-commerce ont opéré une « révolution servicielle » en développant des offres : produits + services de réparation. Une tendance d’économie plus responsable, qui a d’ailleurs été observée chez le groupe Fnac-Darty qui propose un système d’abonnement à la réparation « Darty Max » (compris en 9,99€ et 19,99€ par mois). L’objectif est de répondre aux attentes des consommateurs en prolongeant la durée de vie de leur électroménager et ainsi nouer des liens durables avec les clients. Preuve de son succès, Darty Max représente 100M € de CA en 2021 avec 500 000 abonnés et plus de 2 millions de produits réparés par an. Bien-sûr, au-delà de ces considérations et des évolutions du marché observées, nous ne pouvons pas ignorer les risques que la situation sanitaire et géopolitique font peser sur l’économie et sur les personnes.
« Nous sommes dans un contexte bien particulier avec les événements dramatiques qui sont en train de se dérouler et qui changent la donne. En 2022, les perspectives sont bonnes globalement. Le marché est saint, le stock du patrimoine est à des taux d’occupation relativement élevés, donc on a une vision assez saine sur 2022 » a déclaré Jean-Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin, dans une interview donnée sur BFM business en février dernier.
(1) « Consommation et investissement des ménages », Insee, décembre 2021
(2) « Panorama Investissement Commerces, T4 2021 », p.2 JLL 2022.
(3) « Marketbeat Investissement France T4 2021 », p.8 CUSHMAN & WAKEFIELD
(4) « At a glance 2021 T4-Commerce », p.4 BNP Paribas Real Estate
(5) « Le marché de l’immobilier commercial – Les métamorphoses du commerce », p.3 Savills France.
(6) « Vacance et offre commerciale française durant la crise sanitaire », p.7 Codata Octobre 2021.
(7) « Le marché de l’immobilier commercial – Les métamorphoses du commerce », p.9 Savills France.
