Jean-Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin revient sur les résultats positifs du marché des SCPI en 2021, dans l’émission BFM Patrimoine présentée par Stéphane PEDRAZZI.
Retrouvez la retranscription de l’interview :
Stéphane PEDRAZZI : D’abord un mot sur la performance 2021, comment est-ce que le marché a résisté à la crise ?
Jean-Christophe ANTOINE : Il a très bien résisté en 2021 puisque l’on est dans un contexte à la fois de placements liquides très peu rémunérés : fonds euros, livret réglementé. Et de l’autre une volatilité des marchés financiers qui est extrême. Au milieu, les SCPI se sont très bien comportées avec un taux de distribution moyen de 4,45% en 2021 et surtout une reprise très forte de la collecte : +24% de collecte en 2021, s’établissant à 7,5 milliards d’euros. Ce sont donc des résultats très positifs pour les SCPI en cette année 2021.
Marie COEURDEROY : Parce qu’on parle d’immobilier, on parle d’immobilier justement…
Jean-Christophe ANTOINE : Effectivement, le sous-jacent est purement immobilier sur les SCPI.
Stéphane PEDRAZZI : Les perspectives pour cette année ?
Jean-Christophe ANTOINE : Nous sommes quand même dans un contexte bien particulier avec les événements dramatiques qui sont en train de se dérouler et qui changent la donne. Nous sommes rentrés dans une période de stagflation, réellement, ce qui veut dire à la fois un ralentissement de la croissance économique et une forte inflation. Quels sont les effets sur l’immobilier ? Nous pouvons les prendre de deux manières : l’effet premier est positif, les loyers sont indexés par le mécanisme d’une indexation annuelle sur des indices qui sont différents suivant les commerces ou les bureaux donc l’épargnant va être protégé contre cette inflation puisque les loyers vont être indexés. Maintenant, comprenez bien que si nous indexons les loyers à la hauteur de l’inflation, il y a une répercussion sur les prix de revient des entreprises qui subissent d’autres hausses sur leur prix de revient. Est-ce qu’elles peuvent le répercuter sur le prix de vente ? Donc là il faudra trouver un équilibre entre le bailleur et les preneurs. Est-ce que nous impactons la totalité du mécanisme d’indexation ou simplement une partie de cette indexation qui est contractuellement inscrite dans les baux ? C’est ce que nous avons géré pendant la période Covid où nous avons essayé de trouver un équilibre entre le preneur et le bailleur. Après, il y a un élément qui est plutôt positif pour l’immobilier, donc il faudra bien entendu faire attention à cette inflation. Ce sont les taux d’intérêt qui vont demeurer bas pendant encore un certain temps ; ce qui protège l’immobilier notamment sur sa valorisation et l’immobilier dans un contexte qui est très anxiogène va demeurer une valeur refuge.
Marie COEURDEROY : Une valeur refuge, mais c’est toujours ça, quelque soit la crise, qu’il s’agisse d’une crise sanitaire ou d’une crise géostratégique.
Stéphane PEDRAZZI : Comment est-ce que les sociétés de gestion, dans ce contexte, peuvent maintenir des rendements attractifs ?
Jean-Christophe ANTOINE : Déjà, nous parlons de rendements qui sont largement attractifs par rapport aux autres placements et puis parmi les SCPI. Je vous rappelle qu’il y a 200 SCPI dans le panel, je vous ai donné le taux de rendement moyen et il y en a qui surperforment comme les SCPI que […] gère ATLAND Voisin, où nous sommes entre 4,85% et 5,53% de rendement. Comment performer ? Il faut suivre les évolutions. Le monde de l’immobilier a vécu différentes crises et les gérants ont vécu différentes crises depuis 1970. Si vous regardez les bureaux des années 70 et d’aujourd’hui, ce ne sont plus les mêmes. Nous avons subi ces crises et ces évolutions. En 2022, les perspectives sont bonnes globalement. Le marché est saint, le stock du patrimoine est à des taux d’occupation relativement élevés, donc on a une vision assez saine sur 2022 de la distribution qui devrait être équivalente à celle de cette année avec des valeurs d’expertise qui devraient être stables ou augmenter compte tenu du contexte. Donc les éléments sont relativement au vert. Après, comment maintenir ces rendements attractifs ? C’est dans l’allocation, c’est-à-dire sur le flux, les futurs immeubles que vous allez acheter, quels immeubles vous allez acheter…
Marie COEURDEROY : Est-ce qu’on continue de faire du bureau, est-ce qu’on continue de faire du commerce ? Parce que moi ce sont les thématiques qui m’intéressent aussi…
Jean-Christophe ANTOINE : C’est la mort annoncée du bureau, la mort annoncée du commerce que vous aviez annoncé il y a deux ans à peu près, que tous les médias avaient annoncé il y a deux ans. Nous avons du recul. Regardons le bureau, aujourd’hui, deux ans après le début de la pandémie, les entreprises veulent faire revenir leurs salariés au bureau avec effectivement une flexibilité et l’accord d’un jour ou deux jours de télétravail. Nous constatons que ce phénomène est beaucoup plus aigüe chez les grandes entreprises et en Ile-de-France ; il est beaucoup moins présent au sein des PME. J’illustrerai mon propos : vous le voyez le volume des transactions locatives a été relativement moyen en Ile de France comparativement aux régions où le volume des transactions a été le deuxième plus élevé après une année record en 2017. Donc le sujet n’est pas le même en région où la problématique du trajet domicile/lieu de travail est beaucoup plus significative à Paris et donc les conséquences peuvent être plus importantes.
Marie COEURDEROY : Mais vous nous dites le bureau n’est pas mort, le commerce non plus…
Jean-Christophe ANTOINE : Non le bureau n’est pas mort. Encore une fois aujourd’hui, il se transforme, le bureau se réinvente. Les grandes tendances qui sont à l’œuvre sont la centralité, le confort et les services associés à l’immeuble.
Stéphane PEDRAZZI : Mais est-ce qu’on a toujours autant besoin de m² ?
Jean-Christophe ANTOINE : Nous avons toujours besoin d’autant de m² mais pas de la même manière, nous n’allons pas les utiliser de la même manière. C’est-à-dire que des espaces où nous avions tendance à densifier, aujourd’hui nous allons dédensifier les espaces avec plus de services, plus d’espaces conviviaux. Et vous avez un phénomène pour les entreprises, elles ne pensent pas le télétravail comme une économie sur leur poste immobilier, elles le pensent comme un surplus de confort. C’est-à-dire que notre poste immobilier peut rester le même, cependant nous pouvons avoir moins de surface mais de meilleure qualité ou la même surface mais avec une meilleure qualité. C’est la tendance générale que nous constatons. Une autre tendance est l’introduction d’espaces extérieurs dans nos bureaux. Beaucoup de demande avec des terrasses et des espaces extérieurs, comme dans le résidentiel.
Stéphane PEDRAZZI : Un dernier mot, de plus en plus de SCPI sont labellisées ISR, en quoi cela consiste-t-il et surtout, est-ce vraiment une attente de la part des investisseurs ?
Jean-Christophe ANTOINE : Alors il y a une volonté politique qui est forte et une volonté politique qui s’exprime au travers de la réglementation. Et il y a une demande de la société vers des actions plus vertueuses et cela est partagé par tout le monde. Plus vertueuses pour la planète globalement. Le label ISR est une première étape. Je rappelle que c’est un label d’Etat qui est donné par un auditeur indépendant agréé par les pouvoirs publics pour une période de trois ans et qui est renouvelé tous les ans et qui peut être retiré. Il est basé sur trois piliers : Environnemental, Sociétal et de Gouvernance ; et vous avez différents critères qui vous permettent d’accéder à ce label ISR. C’est une première étape. Vous avez au-dessus de ça une réglementation européenne qui est en train de se mettre en place qui est la réglementation SFDR [1], qui a pour objectif d’orienter l’épargne vers la finance responsable et cela va être encore plus contraignants pour les sociétés de gestion et les acteurs immobiliers. Vous avez en plus de cela le décret tertiaire qui va obliger les propriétaires immobiliers à faire un effort et à avoir -40% de consommation d’énergie d’ici à 2040 donc c’est un effort substantiel. Donc la machine est en marche et l’illustration de la prise en compte de ces éléments, vous l’avez cette année en 2021. Vous avez 10% en nombre des SCPI qui sont labellisées ISR, elles ont collecté 34% de la collecte en 2021.
Stéphane PEDRAZZI : Merci beaucoup Jean-Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin.
Jean-Christophe ANTOINE : Merci.
[1] Réglementation SFDR : Sustainable Finance Disclosure Regulation traduit par « Règlement sur la divulgation de la finance durable »
