Après des années 2020 et 2021 inédites, nous vous proposons d’embarquer pour un tour des métropoles régionales et de leurs marchés de bureaux.
2021, année de reprise économique
Selon l’INSEE, le PIB a augmenté de 7% en 2021, hissant la France devant les autres pays européens. Après un recul de 8% en 2020, cette performance permet quasiment de gommer les conséquences économiques de la crise sanitaire.
En 2020, les politiques d’aides publiques avaient permis de sauvegarder une grande partie des emplois, et de préparer le redémarrage.
En 2021, cette reprise économique s’est poursuivie, apportant avec elle de nombreuses créations d’emplois. Pas de meilleure preuve que la baisse significative du chômage, à son plus bas niveau depuis 2012. Or qui dit création d’emploi, dit utilisation de mètres carrés de bureaux (et pouvoir d’achat pour les commerces, mais nous vous en parlerons dans un autre article).
Investissement et location en immobilier de bureaux : les régions de plus en plus attractives
Bonne nouvelle ! En 2021 les indicateurs sont revenus au vert pour ce qui est de l’investissement en immobilier de bureaux en régions.
Alors que la crise sanitaire n’avait pas épargné les montants investis et les surfaces loués en 2020, l’activité a presque retrouvé son niveau d’avant-crise en 2021[1].
Si l’année 2020 était pleine d’incertitudes, avec des grands utilisateurs et investisseurs qui reportaient leurs décisions, 2021 a été un bien meilleur cru. On constate un net rebond de mètres carrés loués : selon les chiffres publiés par BNP Paribas Real Estate, 1,7 million de mètres carrés de bureaux ont trouvé preneur en régions.
Ce volume est supérieur de 16% à la moyenne sur 10 ans (qui est d’1,5 millions m²) et représente la 3ème meilleure performance jamais réalisée.
« On peut expliquer cette excellente performance par plusieurs facteurs. Premièrement, on constate un vrai effet de rattrapage, bien sûr, par rapport à 2020. Deuxièmement, le créneau des petites et moyenne surfaces a été très résilient grâce à la bonne dynamique des PME/PMI qui historiquement tirent le marché. Elles sont plus agiles et moins sensibles ou perméables au phénomène du télétravail et de flex-office. » déclare Jean-Laurent de La Prade, Directeur Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.
Sur le front des investissements, les marchés régionaux ont attiré les investisseurs qui recherchent un marché locatif solide et de bons fondamentaux. Ainsi en 2021, le volume total investi a été de 3,2 Mds€, une augmentation de 23% par rapport à 2020[2].
Un dynamisme qui trouve sa source dans plusieurs facteurs
Comment expliquer ces bons résultats ?
Tout d’abord, grâce à une combinaison de facteurs structurels qui ont vu les villes de régions gagner leurs lettres de noblesse aux yeux des investisseurs : profondeur de marché, développement économique, liaison TGV, investissements publics, qualité de vie. (cliquez ici pour en savoir plus)
Ensuite, car les loyers sont nettement inférieurs à l’île de France. « Les loyers, plus modérés en Régions qu’en Ile-de France, impactent à la marge les stratégies de réduction des coûts ou de diminution des surfaces. […] Le rebond du volume global placé s’explique aussi par le retour des comptes propres, en hausse de 92% par rapport à 2020, et des transactions de grandes surfaces, en augmentation de 30% par rapport à la moyenne de 10 ans », déclare Jean-Laurent de La Prade.
Et enfin, les grandes métropoles régionales font preuve d’une situation économique très favorable, caractérisé par le dynamisme d’un tissu de PME/PMI, qui animent le marché locatif.
Le taux de vacance de 5% enregistré en 2021[3] en témoigne. L’autre façon de lire ce chiffre ? 95% des bureaux sont occupés !
Quelles perspectives pour 2022 ?
Les villes régionales, dont les métropoles, ont fait la démonstration de leur capacité de résistance en période de crise, et de redémarrage en période de rebond. Et ce sont de sacrés atouts pour les SCPI et leurs épargnants !
À court terme, le faible taux d’occupation observé sur les principaux marchés régionaux, couplé à une offre neuve limitée, devrait contribuer à maintenir une dynamique saine sur le marché locatif. Ce qui continuera à attirer les investisseurs en quête de locataires solides avec des engagements à long terme.
Mais restons vigilants face aux incertitudes qui demeurent. Nous pensons que les perspectives 2022 sont globalement bonnes pour notre activité d’investisseur et gérant immobilier. À condition évidemment de rester sélectif dans nos choix !
Si cet article vous a convaincu (et nous l’espérons) nous verrons prochainement que l’attrait des métropoles vaut également pour les commerces. À suivre…
[1] « Marketbeat France, Investissement T4 2021 », Cushman & Wakefield
[2] « Le marché des bureaux en régions poursuit son dynamisme et enregistre plus de 1,7 million de m² placés en 2021 », BNP Paribas Real Estate (2 février 2022)
[3] « Le Grand Paris des Régions 2021», CBRE
