ISR : L’énergie tu économiseras…

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economie d'énergie

L’énergie est à la presse généraliste ce que l’alimentation est à la presse bien-être : un vaste sujet, où tout le monde défend avec véhémence sa solution ! « Riche ou faible en nucléaire/éolien/solaire (rayez les mentions inutiles) », nouveau mix imbattable pour passer l’hiver ou l’été, positions irréconciliables entre « vive le Saint-Progrès » ou « Louée soit la Frugalité ».

Mais, comme pour les « régimes miracles », se pourrait-il que quelques préceptes simples et stables restent vrais de tout temps ? Des préceptes étouffés par la cacophonie médiatique et promotionnelle, qui oblige les experts (médecins dans un cas, ingénieurs dans l’autre) à les rappeler sans cesse alors même qu’ils semblent relever du bons sens ?

C’est ce que nous allons tenter d’élucider dans cet article ! Bonne lecture.

P.S. : s’agissant d’un vaste sujet en effet, nous nous concentrerons ici sur la réduction des consommations d’énergie (l’approvisionnement en énergies décarbonées sera vu dans un article ultérieur).

P.P.S : le lecteur attentif et sensible à ces sujets (l’énergie, le carbone… ou les régimes alimentaires) pardonnera certains choix rédactionnels qui visent à faciliter le travail d’explication.

Réduire notre consommation d’énergie

Un peu de contexte : dans le cadre du label Investissement Socialement Responsable attribué à nos SCPI Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe, les labélisées choisissent librement les critères ESG (rappel : Environnement, Social, Gouvernance) sur lesquels ils vont s’engager à améliorer leur patrimoine immobilier. Mais il y a deux critères obligatoires, sur lesquels tous les acteurs doivent rendre des comptes : la baisse des émissions de carbone et… la réduction de leur consommation d’énergie. Une obligation qui en dit long sur l’importance du sujet. D’autant plus que la réglementation nationale et européenne1 oblige toutes les entreprises (propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, locataires) à réduire de 40% l’énergie consommée par leur immobilier d’ici 2030, puis 50% en 2040, et enfin 60% en 20502.

Mais au fait, pourquoi est-ce si important ? Tout part de quatre constats :

  • Le dérèglement climatique compromet dangereusement les conditions d’habitabilité sur Terre, avec des effets immédiats et à venir ;
  • Le dérèglement climatique est causé par un excès de carbone dans l’atmosphère terrestre ;
  • Cet excès de carbone est le produit des activités humaines, qui génèrent des polluants ;
  • Ces polluants dérivent des sources d’énergie exploitées pour nos modes de vie actuels.

Ce qui nous amène à une conclusion (à condition de partager lesdits constats) :

  • Il est nécessaire de limiter le dérèglement climatique ;
  • Pour le limiter, il faut réduire les émissions de carbone ;
  • Pour les réduire, il faut modifier notre modèle énergétique de façon à
    • i) réduire la quantité d’énergie consommée ;
    • ii) utiliser des sources d’énergie qui émettent peu de carbone.

Aujourd’hui nous nous concentrerons sur la réduction de la consommation d’énergie… soyons francs : c’est plus facile à dire qu’à faire ! Mais lançons-nous et regardons les leviers qui s’offrent à un gérant de SCPI pour attendre cet objectif.

Pour réduire sa consommation, il faut commencer par la mesurer

Reprenons l’analogie du « régime alimentaire ». Deux indicateurs vont nous guider :

  • Les calories ingérées seraient l’équivalent des Watt consommées ;
  • Le poids serait l’équivalent du bilan carbone.

Pour agir sur le second, il faut jouer sur le premier. Et dans les deux cas, il faut… mesurer. Cette règle simple fait écho à ce que nous disions précédemment dans l’article « ISR : Au commencement était… la Donnée » : pour s’améliorer, il faut mesurer.

Toutefois, là encore, cela s’avère plus facile à dire qu’à faire : la diversité des fournisseurs d’énergie, des points de livraison (dans les parties communes ou les parties privatives), des contrats, des locataires, des spécificités d’une région à l’autre, compliquent la collecte et la comparabilité des données.

Difficile, mais pas impossible !? La preuve : sur notre SCPI Épargne Pierre, au moment de l’obtention du label ISR, nous avions réussi à connaître et fiabiliser les consommations de 87% des actifs détenus, parties privatives inclues (c’est-à-dire relevant du locataire). Un niveau très satisfaisant, qui a encore progressé : fin 2022, sur le même périmètre, ce taux est passé à 94%3.

Mais cette mesure ne va pas sans poser quelques défis méthodologiques : il faut adapter les données en fonction du taux de remplissage (l’immeuble est-il loué ou vide ? Quelle est l’activité du locataire ?) ou des conditions climatiques par exemple (ex : hiver plus ou moins froid). Cela revient à prendre en compte le niveau d’activité du parc immobilier, un peu comme on prendrait en compte le métabolisme d’un corps humain pour ajuster le régime en fonction du niveau d’activité physique, de l’âge, du sexe.

Il est également pertinent de regarder cette courbe en regard de l’évolution des prix de l’énergie car le coût de l’énergie est un facteur éminemment puissant dans les décisions des acteurs économiques.

Toutes ces données, et ces analyses, nous permettent de suivre la « courbe d’énergie » mois après mois, année après année, pour évaluer l’impact des différentes actions mises en place pour réduire la consommation d’énergie.

C’est effectivement du croisement des données énergétiques avec les données du bâti et d’usage que naissent les possibilités d’identifier les actions à même d’éliminer les « mauvais sucres », c’est-à-dire les consommations inutiles. Car avant de parler de sobriété choisie, éliminons déjà les gâchis méconnus. Il faut en revanche considérer que ces données énergétiques proviennent de sources diverses et ne permettent pas toutes la même profondeur d’analyse tant dans le temps que dans le détail. Leur présentation et leur exploitation nécessite de « transformer » ces données selon leurs unités d’origine en unités finales. Leur interprétation nécessite de les contextualiser. Cela fait beaucoup de données à rapprocher mais le travail continu des équipes et la participation active des parties prenantes, tant locataires que gestionnaires, nous poussent à rendre le sujet plus digeste et pertinent possible tant écologiquement que financièrement. À titre d’exemple le développement de cartes temporelles d’appel de puissance et leur mise à disposition des gestionnaires immobiliers sont des outils précieux dans la chasse aux gaspis… et pour retrouver une meilleure ligne !

Selon Benjamin MERCURIALI, fondateur et dirigeant du cabinet spécialisé AEGILIM qui accompagne ATLAND Voisin sur tous les enjeux énergétiques.

Pour illustrer ce propos, voyons un exemple de carte temporelle avant un « régime », pour un immeuble donné. Elle fait apparaître des consommations inutiles (ou anomalies), qui se produisent en dehors des horaires où l’immeuble accueille réellement une activité.

Voyons ensuite la carte temporelle d’un immeuble dont la consommation a été optimisée : on voit clairement que celles-ci se concentrent sur les heures où il accueille une activité réelle.

Pour réduire sa consommation, il faut changer durablement ses habitudes

Une fois la première condition remplie, vient le moment de se fixer un objectif mesurable dans le temps et réalisable. Cet objectif servira à établir un plan d’actions à mettre en œuvre, en jouant sur deux leviers : les qualités du bâti… et les comportements des occupants.

Revenons à notre analogie avec les régimes alimentaires. L’écueil est bien connu : plein de bonne volonté, on se lance dans un régime draconien. Péniblement et après des efforts de privation, on perd 10 kg. Mais aussitôt l’objectif atteint, on se relâche complètement et on reprend 15 kg faute d’avoir bien géré la période de stabilisation.

Cet enseignement est essentiel : maigrir, c’est changer ses habitudes, pas se priver de nourriture.

Il en va de même pour un immeuble : on peut commencer par réaliser des travaux sur le bâti (amélioration de l’isolation) et/ou sur les équipements (installation d’un système de Chauffage Ventilation Air Conditionné performant et contrôlé par thermostat). Mais ceux-ci ne porteront leurs fruits qu’à condition que les usagers du bâtiment l’exploitent correctement.

Il faut donc aligner les actions du propriétaire (les travaux) et du locataires (les usages) !

Pour cela, il n’existe pas de solution miracle. Cela demande de jouer sur plusieurs ingrédients. Le premier consiste à inclure des clauses dans le bail, par lequel les parties s’entendent sur leurs obligations respectives. Le deuxième passe par la capacité du bailleur à proposer des solution d’approvisionnement plus intéressantes au locataire. Par exemple, en négociant des contrats cadres pour l’ensemble du parc immobilier, et offrant ainsi des prix plus attractifs aux locataires. le troisième consiste à faciliter les comportements « vertueux » de la part des utilisateurs finaux, c’est-à-dire les personnes qui viennent travailler dans l’immeuble : par la diffusion de guides de bonnes pratiques et l’installation de minuteurs dans un premier temps, puis plus tard par la communication des kWh consommés à travers des applications qui rendent le suivi intuitif et ludique.

Au niveau de nos SCPI labélisées, nous jouons sur ces trois leviers. Signalons notamment que pour ces SCPI :

  • Tous nos baux (qu’ils s’agissent des nouveaux baux ou ceux remis à jour depuis 2021) incluent des clauses qui prévoient la transmission des consommations d’énergie par mandat ; et , avec les locataires les plus engagés, nous mettons en place des contrats de performance énergétique ;
  • Tous nos locataires (100% des actifs en valeur vénale au 31/12/2022) reçoivent des livrets d’accueil promouvant les bonnes pratiques ou livrets des écogestes.

Pour changer durablement ses habitudes, il faut y avoir intérêt

Changer de régime alimentaire demande une grande motivation. Cette motivation vient notamment de l’envie d’être en forme physiquement, de prendre soin de sa santé ou d’aimer son image. Pour l’énergie dans l’immobilier, il en va de même : on sera d’autant plus motivé qu’on y trouvera un intérêt. Intérêt qui se mesure lui aussi, en argent.

En effet, les économies d’énergie se traduisent en économies de charges, pour les propriétaires comme pour les locataires. Ces économies sont le fruit des dépenses investies dans des travaux. C’est le retour sur investissement direct.

L’amélioration du profil énergétique d’un bâtiment se mesurera aussi dans la valeur marchande de ce bien. Que ça soit à la location ou à la revente, le fait de présenter un immeuble performant contribuera à attirer les meilleurs locataires ou acheteurs.

Cet aspect fait désormais partie intégrante des modèles de valorisation utilisés par les professionnels de l’immobilier, en réponse aux nouvelles exigences réglementaires. La bascule est récente puisqu’elle date de fin 2022. Mais elle est là !

Bien sûr, il existe des risques. Mais face à la quasi-certitude de voir un actif se déprécier en l’absence de travaux d’amélioration, l’ensemble de la filière adapte ses pratiques.

In fine, un investisseur professionnel s’engagera dans une démarche de réduction des consommations énergétiques car elle contribue à la rentabilité d’un actif immobilier, à court terme et à moyen terme. Il le fera dans un souci d’équilibre entre investissements requis et retour sur investissement anticipé.

Pour information, nous pouvons souligner deux chiffres en 2022 :

  • 33% des dépenses d’investissement décidées par ATLAND Voisin portaient sur la rénovation énergétique3 ;
  • 1,7 M€, c’est le montant que la renégociation des tarifs pour les parties communes d’Épargne Pierre a permis d’éviter, contribuant ainsi à la stabilité des charges pour les locataires ou la SCPI3.

1 Source : Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.

2 Alternativement, elles peuvent faire le choix d’atteindre un seuil minimal de consommation d’énergie par m².

3 Source : ATLAND Voisin

Rappel des avertissements sur les risques : ceci ne constitue pas un conseil en investissement financier. Les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidités. Les éventuels dividendes peuvent varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. En cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix des parts lors de la revente, l’investisseur devra payer la différence. S’agissant d’un investissement exclusivement dédié à l’immobilier, celui-ci doit s’envisager à long terme. La Société de Gestion recommande une durée de détention minimale d’au moins dix ans. Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer au document d’informations du FIA et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.

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Stéphanie LANDOUAR
Responsable RSE
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