L’investissement immobilier à l’heure des économies d’énergie

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Rénover 500 000 logements par an jusqu’en 2050. Voilà le grand défi dans lequel s’est lancé la France pour tenir, à l’échelle du secteur du bâtiment, les engagements pris en 2015 dans le cadre de l’accord de Paris pour le climat. Qu’il s’agisse d’investissement locatif direct (dans l’ancien et le neuf) ou indirect (comme l’acquisition de parts de SCPI), que faut-il en retenir lorsqu’on est un investisseur particulier ? La mise au point.

Propriétaires bailleurs : la rénovation, c’est maintenant

Vous êtes propriétaire d’un bien en location ? Le moment semble être venu de vous intéresser à la performance énergétique. Afin de lutter contre les passoires thermiques, la loi Climat et résilience interdira en effet la location de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Avant cette échéance, le propriétaire-bailleur concerné peut bénéficier de différentes aides pour rénover son bien en location. Citons le dispositif national MaPrimeRénov (2 milliards d’euros de financement sur la période 2021-2022) ou encore le dispositif du déficit foncier*. Renforcé en novembre 2022, ce dernier permet de déduire – sous certaines conditions – des dépenses de travaux de rénovation énergétique engagés sur un bien en location. Les nouveaux montants applicables passeraient de 10 700 € à 21 400 €. Une mesure réservée aux propriétaires d’un logement loué qualifié de passoire thermique qui entreprennent des travaux d’amélioration des performances énergétiques pour améliorer leur DPE avec une note A, B, C ou D.

*Le dispositif du déficit foncier est un amendement adopté dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2022 dont les conditions d’application seront fixées par décret.

Avec la loi Climat et résilience, les propriétaires-bailleurs qui possèdent des logements avec un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doivent faire un choix. Soit lancer des travaux de rénovation pour pouvoir continuer de louer leur bien. Soit vendre et donc déléguer cette mission au prochain propriétaire. Même si elle peut sembler longue et complexe, l’option de la rénovation n’est pas forcément la moins rentable sur le long terme. La nouvelle loi risque en effet de provoquer une baisse de valeur importante pour les logements énergivores non rénovés. Xavier BALLESTER, Directeur du Pôle Rénovation chez ATLAND Voisin.

L’enjeu devenant alors « d’aligner les planètes » entre co-propriétaires, dont les moyens et les aspirations ne coïncident pas toujours spontanément. Malgré ce défi, il nous semble judicieux de passer à l’action si cela est possible, afin de profiter des aides proposées par l’État ou par votre collectivité locale. La première étape consiste à engager une étude avec un cabinet spécialisé, qui chiffrera le gain de performance et les coûts de l’opération. Et pour contribuer fortement aux enjeux à venir qui seront certainement la nouvelle norme de demain, plusieurs approches existent : l’isolation des bâtiments par l’intérieur ou l’extérieur, le changement des fenêtres, l’amélioration de la consommation énergétique des appartements par un système de chauffage plus performant, ainsi que la mise en place de ballons d’eau chaude nouvelle génération.

Dans le neuf, des logements garantis Basse Consommation

Sans l’ombre d’un doute, l’achat d’un logement neuf apporte à l’investisseur de sérieuses garanties en matière de performance énergétique. En effet, la RE 2020 (réglementation environnementale 2020) impose – pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 – à tous les bâtiments d’habitation des seuils de consommations d’énergie primaire revus largement à la baisse : entre -15 % à -20 % par rapport à la précédente réglementation dite RT (réglementation thermique) 2012. Ce nouveau texte fixe également des exigences élevées concernant le besoin bioclimatique des constructions (Bbio), et prend en compte le cycle de vie des matériaux utilisés.

Cela n’a pas toujours été le cas, mais désormais la performance énergétique est un critère important sur le marché de l’investissement et de la location. Pour un locataire, le calcul est simple : il vaut mieux un logement qui a un bon DPE et un loyer légèrement supérieur plutôt qu’une passoire thermique coûteuse en charges. Un avantage à court terme qui se combine avec une vision à long terme pour le propriétaire. Plus facile à louer, un logement neuf sera également mieux valorisé à la revente. Romain CREPEL, Directeur des Fonds Résidentiels chez ATLAND Voisin.

SCPI : l’engagement d’ATLAND Voisin pour les économies d’énergie

À son échelle, ATLAND Voisin se mobilise pour la réalisation d’économies d’énergie dans son parc de bâtiments. S’agissant exclusivement d’immobilier d’entreprise, cela passe d’abord par le respect des obligations prévues par le Décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019). Issu de la loi Elan (novembre 2018), ce texte impose une baisse de la consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040, et 60 % d’ici 2050. Il concerne tous les espaces tertiaires d’au moins 1 000 m². La recherche de performance énergétique s’inscrit également dans le cadre de la labélisation ISR (Investissement Socialement Responsable) de certains produits, comme la SCPI Épargne Pierre. Pour tenir ces ambitions, ATLAND Voisin mise notamment sur la gestion énergétique. Cette approche consiste à mesurer, traiter et analyser les données énergétiques de chaque bâtiment. Réalisé avec l’aide de la société Aegilim, ce travail permet d’optimiser les consommations en local et de prendre les bonnes décisions (rénovation, revente…) pour garantir une performance énergétique globale du parc.

Ces dernières années, la gestion énergétique s’est imposée comme un sujet stratégique pour les acteurs de l’investissement immobilier comme ATLAND Voisin. Au-delà des obligations légales à respecter comme celles prévues par le décret tertiaire, la performance énergétique guide désormais les choix d’acquisition, de vente et de rénovation des bâtiments au sein d’un parc immobilier. Il convient de privilégier des biens économes en énergie qui vont contribuer à la rentabilité et à la valeur du patrimoine. Maxime CAPRON, Responsable Energy Management chez Aegilim.

Au niveau d’Épargne Pierre, qui a été labélisée ISR, un travail sur le suivi des consommations d’énergie et la fourniture d’électricité verte a été entrepris. Ajoutons que ce travail sur le volet extra-financier va de pair avec celui mené sur le plan financier. En effet la gestion énergétique a également porté sur la renégociation des tarifs pour les parties communes dont les contrats arrivaient à échéance en 2020 et 2021. On parle ici de contrats négociés à des tarifs fixes pour 2 ans malgré la hausse constatée depuis, ce qui a contribué à éviter une dépense supplémentaire de 1,7 M€ en 2022 sur la base des tarifs de l’énergie 2022, contribuant ainsi à la stabilité des charges pour les locataires ou la SCPI. Cette coïncidence entre les enjeux financiers et extra-financiers sur l’énergie nous semble être un signe de la convergence croissante entre ces dimensions, qui devraient se rejoindre progressivement. Autrement dit, l’extra-financier se retranscrira de plus en plus dans les données financières tels que les loyers ou les valeurs vénales.

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Thomas LAFORET
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