Dessine-moi une métropole

ATLAND Voisin est l’une des sociétés de gestion qui investit le plus dans les métropoles régionales françaises. Cette notion, avec celle de territoire ou de région, tend à remplacer celle de province. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Et pourquoi est-ce que les investisseurs immobiliers y investissent ? Pour le comprendre, il suffit de mesurer la différence entre deux expressions qui en disent long : la province d’un côté, les métropoles de l’autre.

La province, cette réalité historique qui a fait son temps

ATLAND Voisin est un investisseur immobilier institutionnel, qui opère sur un marché national principalement animé par des professionnels. La France est un pays très centralisé, politiquement mais aussi économiquement. La région Île de France y est surpondérée avec une forte concentration d’entreprises et de grandes entreprises.

Cette situation se retrouve donc directement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Car dans « immobilier d’entreprise » il y a « entreprise ». Un seul indicateur suffit à en donner la mesure : l’Île de France comptabilise, en moyenne, autant de transactions locatives de bureaux chaque année que toutes les autres grandes villes françaises réunies.

Cette réalité explique pourquoi les professionnels de l’immobilier se sont longtemps concentrés sur ce marché. Pourquoi aller chercher plus loin alors qu’on dispose d’un des plus gros marchés européens à portée de mains ? Il y avait bel et bien deux mondes : Paris (et sa région) et la Province.

Ce déséquilibre a longtemps laissé les autres villes françaises « sous le radar ». Mais c’était sans compter sur le phénomène de « métropolisation » alimenté par la percée croissante des réseaux (TGV, Internet), la tertiarisation de l’économie et les politiques de développement économique. La province au singulier, prétendument unique et homogène, s’est muée en métropoles distinctes au pluriel.

En immobilier d’entreprise, la taille du marché locatif fait la métropole

En pratique, la métropolisation se manifeste notamment par un agrandissement régulier des grandes villes et par une concentration des activités économiques en leur sein. D’autant plus que l’économie française est devenue, année après année, de plus en plus « tertiaire », c’est-à-dire économiquement tournée vers les services (par opposition à l’industrie ou à l’agriculture).

Or qui dit services dit bureaux, la catégorie « reine » de l’immobilier d’entreprise, celle qui donne le La et qui positionne telle ou telle ville aux yeux des investisseurs, en fonction d’un critère simple : la profondeur du marché. C’est-à-dire le nombre de m² qui sont loués chaque année.

On peut alors qualifier une métropole en fonction d’un critère simple : la taille du marché locatif annuel qui doit être d’au moins 75 000 à 100 000 m² par an. D’après ce critère les villes suivantes sont des métropoles : Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Lille, Strasbourg. Des villes dont tout le monde constate l’essor économique et démographique.

Mais pourquoi ce critère compte-t-il autant ? Principalement car un investisseur professionnel se pose systématiquement la question de la capacité à revendre un immeuble. Or pour revendre un immeuble, il faut qu’il y ait un marché local dynamique, avec une information plus fiable, des transactions rapides, et une saine concurrence.

Bien sûr, les investisseurs institutionnels peuvent se positionner dans d’autres villes. Notamment pour des commerces ou de la logistique, qui répondent à d’autres logiques très locales ou techniques. Mais gardons à l’esprit que la taille du marché locatif constitue un indicateur clair pour juger d’une stratégie d’investissement immobilier, et pour qualifier une métropole régionale. Sans oublier non plus que Paris (et l’Île de France) reste un marché à part entière, avec des mécaniques qui lui sont propres. Au revoir « Paris / Province », bonjour « Paris & Grand Paris / Métropoles régionales ».