L’été et la rentrée ont apporté leurs lots d’annonces sur le marché des SCPI, avec des baisses de prix de part importantes pour plusieurs d’entre elles. Ce contexte nous amène à renforcer notre communication, pour que vous soyez au fait de l’état de votre SCPI Épargne Pierre.
Un mot suffit à résumer sa situation : stabilité. Stabilité des revenus prévisionnels 2023, stabilité du prix de part, stabilité de la liquidité.
Nous jugeons toutefois nécessaire d’apporter des précisions, pour que chacun puisse appréhender les ressorts de cette stabilité dans un contexte économique mouvementé. Nous espérons que ces éléments d’analyse vous seront utiles. Nous les présentons sous la forme d’un question-réponse.
Rappel des avertissements sur les risques : les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. Le capital investi n’est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte de capital. La SCPI ne garantit pas la revente des parts, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie
1. Quel sera le revenu distribué par Épargne Pierre en 2023 ?
Le revenu distribué en 2023 se situera entre 10,98€ et 11,04€ par part. Il sera donc identique à 2022, voire en légère hausse (objectif non garanti).
Grâce à un taux d’occupation (95% au 30 juin) et à un taux de recouvrement élevé (98% au 30 juin), aux indexations de loyers, à une rémunération positive de la trésorerie disponible, nous visons une fourchette de distribution comprise entre 10,98 € et 11,04 € par part.
En effet l’inflation actuelle renforce les revenus d’Épargne Pierre grâce à l’indexation annuelle des loyers et ce d’autant que son taux d’occupation et son taux de recouvrement sont élevés.
De plus, le placement de la trésorerie est devenu positif avec des placements rémunérés entre 3 et 4% ce qui permet d’augmenter les produits financiers de la SCPI.
2. Quel est le taux de distribution prévisionnel 2023 ?
Le taux de distribution prévisionnel 2023 se situe entre 5,28 et 5,30% (stable voire en légère hausse par rapport à 2022 – objectif non garanti).
Ce taux de distribution est calculé sur la base d’un prix de part inchangé de 208 €.
3. Prévoyez-vous de baisser le prix de part ?
Non, car Épargne Pierre est nettement moins affectée par la baisse des valeurs que les autres SCPI. Ceci grâce à la forte diversification et mutualisation de son patrimoine, couplée au niveau élevé du taux d’occupation et aux durées fermes de location des immeubles de bureaux.
Pour rappel :
- Le prix de part est de 208 € depuis le 1er novembre 2021 ;
- La valeur de reconstitution était de 225,14 € par part au 31/12/2022 ;
- Soit une décote de –7,61% du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution.
Mais le contexte actuel amène les conseillers et les épargnants à s’interroger sur les évolutions des prix des parts. En particulier suite à l’instruction de l’Autorité des Marchés Financiers qui a demandé aux gérants de SCPI de mettre à jour, à titre exceptionnel, leurs valeurs d’expertise au 30 juin 2023 pour intégrer les nouvelles conditions de marché dans les valeurs et dans les prix de part le cas échéant.
De fait, plusieurs SCPI ont annoncé ou pourraient annoncer des baisses de prix de part. Des baisses qui sont causées, notamment, par celles des valeurs d’expertises (entraînées par la hausse des taux d’intérêt).
Ce mouvement frappe fortement certaines SCPI, avec des variations de valeurs très différenciées selon la nature et la géographie des actifs. Les SCPI les plus concernées sont i) celles détenant des grands immeubles de bureaux monolocataires en Île-de-France (hors Paris intra-muros) ayant une vacance problématique sur certains immeubles ii) celles ayant acquis un patrimoine conséquent sur la base de taux de rendements faibles iii) celles ayant retranscrit dans le prix de leur part l’intégralité de la hausse du marché de l’immobilier de ces dernières années sans anticiper une correction du marché.
Épargne Pierre est également concernée par ce mouvement, mais dans une nettement moindre mesure. Ceci grâce à la forte diversification et mutualisation de son patrimoine, couplée au niveau élevé du taux d’occupation et aux durées fermes de location des immeubles de bureaux.
Au 30 juin, l’actualisation des valeurs d’expertise fait apparaître une légère baisse, qui se retranscrit mécaniquement dans la valeur de reconstitution : cette dernière baisse de 1,84% et s’établit désormais à 220,99 euros par part. Soit une décote de -5,88% qui reste favorable à la protection du capital des associés.
En conséquence, nous ne prévoyons pas de baisser le prix de part d’Épargne Pierre.
(Rappel technique : le prix de part doit se situer entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution. Quand le prix de part est inférieur à la valeur de reconstitution, cela est favorable à la protection du patrimoine investi).
4. Comment expliquer la stabilité d’Épargne Pierre dans un contexte aussi mouvementé ?
Grâce à notre politique prudente d’évolution du prix de la part, et à notre stratégie d’investissement tournée majoritairement vers les métropoles régionales et la diversification depuis sa création en 2013.
Cette stabilité est le résultat de deux « ingrédients » :
- Notre politique prudente de valorisation des parts, et ce depuis plusieurs années. Une politique qui nous permet d’aborder ce cycle de marché de manière sereine. En effet, contrairement à d’autres SCPI, nous avons considéré que la valorisation d’un patrimoine immobilier doit se faire sur le moyen et long terme, ce qui exclut de transcrire directement les tendances de marché (celles-ci pouvant varier sur le court terme). Ainsi, malgré la hausse des prix de l’immobilier constatée ces dernières années, nous avons augmenté le prix de part à deux reprises seulement depuis 2015 (de 2,5% en tout). Ce choix était guidé par la prudence et en phase avec la durée recommandée de dix ans pour un placement en parts de SCPI.
- Notre stratégie d’investissement basée majoritairement sur les métropoles régionales et la diversification vers l’hôtellerie de plein air, les locaux d’activités, le commerce et l’éducation ainsi que sur des actifs d’un volume unitaire faible. Cette stratégie, qui constitue notre marque de fabrique et qui nous distingue sur le marché, explique la résistance des valeurs d’expertise. En effet cette stratégie d’investissement nous a permis de garder Épargne Pierre à l’écart de taux de rendement immobilier à l’acquisition trop faibles (entre 4 et 5%). Des taux qui nous paraissaient insuffisamment rémunérateur par rapport à la prime de risque liée à l’immobilier.
5. Y a-t-il un risque de « mur de la dette » ?
Non, Épargne Pierre n’est pas exposée à un « mur de la dette ». Le volume, la structure et la maturité de sa dette ne sont pas de nature à obérer ses résultats pour les prochaines années.
La hausse brutale des taux d’intérêt pose la question pour les SCPI du niveau de la dette, de sa structuration et de sa maturité. Depuis plusieurs années, les SCPI ont recouru de façon croissante à l’effet de levier favorable du crédit, tout en le maintenant dans des proportions modérées (entre 10 à 30% de la capitalisation en général). Pour autant, la question reste légitime dans la mesure où le poids de la dette pourrait avoir un impact sur les résultats futurs des SCPI concernées.
Par exemple, supposons une dette structurée exclusivement in fine et arrivant prochainement à échéance. Elle obligerait la SCPI en question à refinancer la dette aux conditions actuelles (et donc beaucoup plus coûteuses), ou à utiliser la collecte nette pour rembourser le prêt, ou à vendre des actifs ; trois options qui se feraient dans des conditions a priori désavantageuses pour son compte de résultat.
Épargne Pierre a un taux d’endettement bancaire qui est de 11,4% par rapport à la capitalisation. Sa dette a été structurée à 55% en prêts amortissables (où le capital est remboursé au fur et à mesure) et 45% en prêts in fine (où le capital est remboursé en intégralité à l’échéance du prêt). L’un des principaux sujets pour une SCPI aujourd’hui est de savoir si une dette in fine arrive à maturité prochainement. Pour Épargne Pierre, une première tranche de dette in fine de 26 M€ (soit moins de 1% de sa capitalisation) arrivera à échéance en septembre 2025 et devrait pouvoir être facilement remboursée avec la collecte nette sans impact sur les résultats futurs. Les autres dettes in fine (soit 4% de la capitalisation actuelle) arriveront à échéance entre fin 2028 et 2035. Cet horizon est favorable pour Épargne Pierre car il lui permet de disposer du temps nécessaire pour adapter sa gestion et éviter ainsi des refinancements contraints et forcés dans des conditions de marché défavorables.
En conclusion, Épargne Pierre n’est pas exposée à un « mur de la dette » qui serait de nature à obérer ses résultats pour les prochaines années.
6. Épargne Pierre est-elle toujours liquide ?
Oui, Épargne Pierre reste liquide : elle a enregistré 58 M€ de souscriptions en juillet-août pour 7 M€ de retraits sur la même période.
Rappelons tout d’abord que la liquidité d’une SCPI (c’est-à-dire la capacité à revendre ses parts) n’est pas garantie. Cette liquidité dépend de la présence d’une contrepartie : pour revendre une part (on parle de « retrait »), il faut qu’un autre associé achète une part en parallèle.
Or certaines SCPI connaissent actuellement un afflux important de demandes de retraits, face à des volumes de souscription en recul. En conséquence, pour ces SCPI, le délai de retrait s’en trouve significativement allongé.
Épargne Pierre n’est pas concernée par cette situation.
Les retraits restent à un niveau extrêmement faible par rapport à la collecte, bien qu’ils aient augmenté depuis le début de l’année. Ainsi sur juillet et août 2023, la collecte brute s’est portée à 58M€ pour 7M€ de retraits ; ces derniers ont donc été honorés sans difficulté. Ce niveau ne fait pas peser de risque sur la liquidité du fonds.
Nous nous attendons à constater un niveau de retraits similaire dans les mois à venir, compte tenu de la faible présence d’institutionnels dans le capital de la SCPI (cf. point suivant) et du couple rendement/risque attractif de celle-ci.
En effet, ce sont les investisseurs institutionnels qui sont les plus actifs à la vente, car animés par une logique d’arbitrage entre classes d’actifs. Les épargnants particuliers (qui représentent plus de 90% du capital d’Épargne Pierre au 31 août 2023) privilégient une détention longue de parts de SCPI en cohérence avec l’horizon à long terme de l’immobilier et avec l’objectif de perception de revenus complémentaires.
7. Quelle est la part du capital d’Épargne Pierre qui est détenue par des institutionnels ?
8% environ du capital est détenu par des investisseurs institutionnels (au 31 août), dont moins de 3% par les Sociétés Civiles distribuées en assurance-vie.
Ces dernières années, les SCPI ont constitué un support apprécié par les investisseurs institutionnels (pour leur compte propre, en unité de compte ou via des sociétés civiles distribuées en assurance vie).
Toutefois, nous avions conscience des ressorts de cette typologie d’investisseurs qui se traduisent par un comportement plus erratique et susceptible de déstabiliser des fonds immobiliers.
Nous avons donc veillé à maîtriser leur poids dans le capital d’Épargne Pierre. En résulte une exposition très limitée aux investisseurs institutionnels qui représentent 8,32% de sa capitalisation au 31 août :
- Les Sociétés Civiles, qui sont plus réactives dans leurs comportements, représentent 2,96% de la capitalisation d’Épargne Pierre. Nous avons enregistré 11 M€ de retrait sur ce type d’acteur depuis le début de l’année ;
- Les parts de SCPI distribuées en unités de compte en assurance-vie représentant 4,65% de la capitalisation d’Épargne Pierre. Aucun mouvement de retrait n’est constaté sur cette typologie d’acteur ;
- Les institutionnels en compte propre (Mutuelles, Compagnies de réassurance, Caisses de Garantie….) représentent 0,71% de la capitalisation d’Épargne Pierre. Aucun mouvement de retrait n’est constaté sur cette typologie d’acteur.
8. Quelles sont les principales forces d’Épargne Pierre ?
Ses principales forces résident dans son patrimoine diversifié et mutualisé, dans la solidité de ses locataires, et dans la durée de ses baux.
Regardons son patrimoine en détail au 30 juin 2023, en nous attachant à identifier les facteurs qui contribuent à la stabilité des revenus et des valeurs d’expertise, et les risques.
Bureaux
Cette classe d’actifs représente 53% du patrimoine, dont 72% des actifs immobiliers sont situés dans les métropoles régionales
- En Île de France
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 4,48 ans pour les bureaux en Île-de-France et de 5,7 ans pour les 10 plus gros locataires bureaux ;
- Le taux d’occupation de notre patrimoine bureaux en Île-de-France est de 92% ;
- Le risque* potentiel de départ en 2024 représente 1% du loyer total.
- En régions
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 3,91 ans pour les bureaux en régions et de 4,7 ans pour les 10 plus gros locataires bureaux ;
- Le taux d’occupation de notre patrimoine bureaux en régions est de 95% ;
- Le risque* potentiel de départ en 2024 représente 1,75% du loyer total.
Commerces (boutiques de centre-ville et retail park)
Cette classe d’actifs représente 29,5% du patrimoine, dont 89% en régions.
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 4,07 ans pour les commerces en Île-de-France et de 5,16 ans pour les 10 plus gros locataires ;
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 4,92 ans pour les commerces en régions et de 6,39 ans pour les 10 plus gros locataires ;
- Le taux d’occupation de notre patrimoine commerces est supérieur à 98,5% ;
- Le risque* potentiel de départ pour la classe commerces en 2024 représente 1,67% du loyer total. Par expérience, le risque de départ est faible et plus de 80% de ces risques potentiels ne devraient pas se réaliser.
Activités et Entrepôts
Cette classe d’actifs représente 8% du patrimoine, à 94% située en régions
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 6,22 ans, et de 7,65 ans pour les 10 plus gros locataires activités (qui représentent 73% des loyers de ce segment) ;
- Le taux d’occupation de notre patrimoine activités est de 100% ;
- Le risque potentiel* de départ pour la classe activités en 2024 représente 0,40% du loyer total.
Hôtellerie
Cette classe d’actifs représente 4,4% du patrimoine, à 100% située en régions sur les façades atlantique et méditerranée.
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 9,45 ans ;
- Aucun actif vacant n’est recensé ;
- Le taux d’occupation de cette classe d’actifs est de 100% ;
- Le risque potentiel de départ pour la classe hôtellerie en 2024 est nul.
Santé/Éducation
Cette classe d’actifs représente 4,79% du patrimoine, à près de 90% située en Régions
- Une durée moyenne d’engagement ferme de location de 4,89 ans et de 5,45 ans pour les 10 plus gros locataires activités qui représentent 80% des loyers de ce segment ;
- Le taux d’occupation de cette classe d’actifs est de 100% ;
- Le risque potentiel de départ pour cette classe d’actifs en 2024 est de 0,11% du loyer total.
*Le risque potentiel représente le cas où tous les locataires utiliseraient leur faculté de résiliation contractuelle.
9. Quel est l’état du patrimoine ?
L’état du patrimoine est, selon nous, cohérent avec les besoins propres à chaque classe d’actifs.
Nous vous proposons de scinder cette analyse par nature d’actifs.
Pour l’hôtellerie de plein air, il est évident que la qualité est le gage d’un fort taux de remplissage. Le propriétaire et l’exploitant ont donc un intérêt commun : maintenir et améliorer les actifs immobiliers. Ainsi les actifs de cette catégorie détenus par Épargne Pierre ont fait l’objet de travaux soumis à des permis de construire et bénéficient, pour 75% d’entre eux, de garantie décennale. Pour le solde de 25%, des travaux d’amélioration sont déjà programmés par la SCPI.
Pour les boutiques et les retail park, l’enjeu pour le locataire est d’attirer le maximum de clients. Ainsi, en fonction du concept de l’enseigne, il se doit de maintenir les locaux en bon état et le propriétaire doit lui assurer le clos et couvert en parfait état (c’est-à-dire tous les éléments d’une construction qui assurent l’isolation du bâtiment au regard de l’eau et de l’air et la jouissance paisible des locaux par le locataire). Pour les boutiques détenues par Épargne Pierre, 30% ont moins de 10 ans et si la majorité sont plus âgées, ce n’est pas inquiétant car c’est l’emplacement qui reste le critère prépondérant. Pour les retail park, 20% ont moins de 10 ans et 20% ont fait l’objet de travaux d’amélioration. Comme pour les boutiques, l’emplacement et la zone de chalandise demeurent les critères principaux.
Pour les locaux d’activités et entrepôts, 50% ont moins de 10 ans et 34% font ou sont en passe de faire l’objet de travaux d’améliorations significatifs. Ces locaux sont un outil industriel pour les locataires et doivent pouvoir répondre à leur usage.
Pour les bureaux, précisons qu’ils représentent un segment particulier dans la mesure où il s’agit de locaux banalisés et que les locataires sont sensibles à la qualité intrinsèque de ceux-ci. 50% des immeubles de bureaux d’Épargne Pierre ont moins de 10 ans, 30% ont fait l’objet de travaux de rénovations importants et 38% des immeubles de bureaux bénéficient d’une certification environnementale. Nous entendons par travaux significatifs, des travaux donnant lieu à dépôt de permis de construire ou déclaration de travaux.
10. Épargne Pierre peut-elle faire face aux mutations en cours ?
Oui, Épargne Pierre a le patrimoine et les qualités pour aborder ce nouveau cycle immobilier.
Dans notre travail au quotidien nous accompagnons les occupants pour répondre à leurs attentes. Au-delà de ce travail de proximité, la mutation majeure et nouvelle réside dans la contribution aux objectifs climatiques, dans l’adaptation au dérèglement climatique, et dans les actions nécessaires pour respecter les nombreuses réglementations européennes (Disclosure / SFDR) et françaises (notamment Loi climat et résilience, Loi pour la transition énergétique et la croissance verte, Décret Tertiaire, Loi Ela, Loi d’orientation des mobilités, Loi d’accélération des énergies renouvelables).
11. Les coûts liés à cette nécessaire adaptation sont-ils anticipés pour Épargne Pierre ?
Oui, chaque acquisition depuis l’origine a fait l’objet d’un audit spécifique intégrant les travaux nécessaires afin de remplir nos objectifs ISR dans le cadre du label.
Et en sus des provisions pour gros entretiens établies sur la base d’un plan quinquennal par immeuble visant à maintenir tous les immeubles à un bon niveau d’entretien et d’amélioration, Épargne Pierre a réalisé et budgété en moyenne sur les 5 dernières années des dépenses d’amélioration supérieures à 10 M€ par an. De plus, une enveloppe de plus de 30 M€ de travaux a été isolée afin d’améliorer les actifs dont les locataires sont disposés à payer un loyer supplémentaire.
Enfin, Épargne Pierre a constitué, depuis plus de 2 ans, une enveloppe supplémentaire de 25 M€ à mettre en œuvre entre 2023 et 2025. Cette enveloppe n’aura pas de conséquence sur les revenus distribués puisque ces disponibilités sont d’ores et déjà provisionnées. Ces actions permettront à Épargne Pierre de respecter les obligations réglementaires et de diminuer son empreinte environnementale.
12. Quelle est votre vision du marché immobilier ?
L’immobilier est constitué de marchés, au pluriel.
L’immobilier d’entreprise est régi par différents moteurs : la croissance économique, la démographie, le niveau de consommation, le tourisme, les taux d’intérêt, l’offre et la demande. Ces éléments participent aux cycles de l’immobilier. À côté des éléments macro-économiques (la croissance, le niveau de consommation, le tourisme, les taux d’intérêt), l’équilibre offre/demande immobilier est un élément majeur dans la constitution des prix, et cet équilibre doit s’apprécier à un niveau fin d’analyse, tant sur le plan sectoriel que géographique.
En effet, cette loi de l’offre et de la demande peut être influencée par les réglementations en cours. Citons, pour illustrer notre propos, la zéro artificialisation, le PLU Bioclimatique à Paris, ou encore la volonté politique de privilégier la mixité urbaine et le redéveloppement de l’existant. Ces réglementations entendent favoriser la transition de nos économies. Les premiers effets de baisse de l’offre se font sentir plus sensiblement sur les bureaux à Paris intra-muros et dans les grandes métropoles régionales, le commerce et l’activité malgré la volonté de réindustrialisation.
Ceci étant dit, voici notre vision des différents marchés immobiliers.
BUREAUX À PARIS INTRAMUROS : un marché qui évolue vers la rareté
À fin 2022, le taux de vacance était faible : 3,18% pour un parc de bureaux de 17,6 millions de m². Une offre immédiate de 560 000 m² qui va diminuer de 17% à fin 2024. Le volume moyen annuel de transaction sur une base décennale est de 900 000 m². L’absorption de l’offre disponible correspond à 6 mois du volume actuel de transactions annuelles.
BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE : un marché qui va voir son taux de vacance en augmentation mais avec des évolutions différenciées
À fin 2022, le taux de vacance était de 7,50% pour un parc de bureaux de 60,3 millions de m². Une offre immédiate de 4 400 000 m² qui va augmenter de 29% à fin 2024. Le volume moyen annuel de transaction sur une base décennale est de 2 200 000 m².
L’absorption de l’offre immédiate correspond à 2 ans du volume actuel de transactions annuelles et à plus de 2,5 ans sur la base de l’offre future à un an. Cette tendance générale à la hausse sera différenciée en fonction de la situation géographique au sein de l’Île-de-France et de la qualité des immeubles. En conclusion nous soulignerons que la diminution progressive de l’offre est en marche avec la baisse des futurs développements par les promoteurs et la volonté des maires de stopper le développement des bureaux mais sera plus réellement constatée à partir de 2025.
BUREAUX DANS LES MÉTROPOLES RÉGIONALES : des marchés sains et équilibrés
À fin 2022, le taux de vacance était de 4,20% pour un parc de bureaux de 39,6 millions de m². Une offre immédiate de 1 293 000 m² qui va diminuer de 7% à fin 2024. Le volume moyen annuel de transaction sur une base décennale est de 1 436 000m². L’absorption de l’offre immédiate correspond à 11 mois du volume actuel de transactions annuelles et à 10 mois sur la base de l’offre future à un an. En conclusion, nous soulignerons que les métropoles bénéficient depuis plusieurs années d’une croissance d’emplois plus forte qu’en Île-de-France.
LOGISTIQUE/ACTIVITÉS : un marché sain et équilibré
À fin 2022, le taux de vacance était de 2,5%. Une offre immédiate de 3 800 000 m² pour volume annuel de transaction de 4 500 000 m² en 2022. L’absorption de l’offre immédiate correspond à 10 mois du volume actuel de transactions annuelles. Une offre faible malgré la volonté de libérer du foncier pour réindustrialiser notre pays.
COMMERCES : avantage aux retail park
Taux de vacance des centres commerciaux : 13,73%
Taux de vacance des boutiques en pied d’immeubles : 9,11%
Taux de vacance des retail park : 6,54%
Les taux de vacance sont plus importants sur les centres commerciaux du fait de leur forte exposition au prêt-à-porter (en difficulté ces dernières années) et de leurs loyers et charges élevés.
Les boutiques en pied d’immeuble sur certaines artères principales à Paris et en régions souffrent suite au Covid et du niveau de loyer pratiqué qui n’est plus en phase avec les recherches des enseignes.
Les retail park sont sortis de la crise du Covid renforcés car correspondant aux demandes des consommateurs et adaptés à des enseignes recherchant des loyers et charges faibles afin d’offrir aux consommateurs des prix attractifs. Sans oublier une offre qui s’est réduite de manière drastique depuis 2015. La production de m² de est passée de 2 millions de m² en 2015 à 1 million de m² en 2023. Une tendance qui se poursuivra et sera bénéfique aux propriétaires de cette typologie d’actifs.
HÔTELLERIE DE PLEIN AIR : un marché attractif
L’hôtellerie de plein air est un marché attractif et la France jouit d’une position privilégiée et représente le 1er parc européen de campings. Il s’agit du segment le plus dynamique de l’hôtellerie depuis 10 ans. Un élément important pour les propriétaires actuels est que ce marché connait de fortes barrières à l’entrée. En France, il y a de facto un numérus clausus s’agissant du nombre de campings dans la mesure où il n’y aura plus de création de nouveaux campings notamment sur le littoral. L’offre est par conséquent totalement limitée et profite aux exploitants actuels et à leurs propriétaires.
ÉDUCATION : Une demande en hausse et une offre limitée, ce qui joue en faveur des propriétaires de ce type d’actifs
Depuis le début des années 2000, les effectifs de l’enseignement supérieur ont fortement progressé en France.
C’est dans le privé que la hausse a été la plus marquée, avec un nombre d’étudiants quasiment multiplié par deux en 20 ans grâce à des formations de plus en plus variées et professionnalisantes. Générant des besoins immobiliers importants, cette expansion s’est traduite par la multiplication de projets de campus, destinés à absorber la croissance des effectifs et à opérer des regroupements d’écoles.
Les établissements d’enseignement supérieur font face à plusieurs contraintes en matière d’implantation. Une école devra porter son choix sur un immeuble à destination d’équipement d’intérêt collectif et services publics (ex CINASPIC*) ou s’orienter vers des bureaux respectant les contraintes liées à un établissement recevant du public (ERP type R) ce qui limite également le choix.
SCIENCES DE LA VIE : un marché où la demande immobilière est spécifique et où l’offre est faible.
À la faveur de l’augmentation continue des dépenses de recherche et de développement, du vieillissement de la population, le secteur des sciences de la vie semble promis à une croissance dynamique et durable. La demande pour ce type de locaux est dynamique et ne devrait pas se tarir. Ces locaux doivent répondre à des besoins spécifiques : des bureaux, des zones laboratoires, de stockage, des systèmes de ventilation renforcée, des alimentations électriques renforcées, des hauteurs spécifiques, des règles sanitaires spécifiques. C’est le cas, par exemple, du centre de recherche loué à Pierre Fabre à Toulouse.
13. Les SCPI demeurent-elles un placement attractif ?
Oui, à condition de sélectionner attentivement les SCPI dans un contexte où elles affichent des situations très contrastées.
Rappelons tout d’abord que l’éventuelle adéquation de l’investissement en parts de SCPI est à apprécier en fonction des objectifs et de la situation de chaque épargnant. Il est recommandé de passer par un conseiller en investissement financier pour investir dans le cadre d’une stratégie de diversification de son patrimoine.
Face à un besoin croissant pour financer les retraites, les SCPI demeurent un produit d’épargne adapté pour se constituer un complément de revenus. En effet, la régularité propre à la mutualisation des revenus locatifs, couplée au mécanisme d’indexation des loyers, permet d’offrir aux épargnants de la visibilité en phase avec cet objectif. Rappelons toutefois que les performances passées ne sauraient constituer un indicateur fiable des performances futures. Plus généralement les SCPI restent, selon nous, un produit d’épargne pertinent pour diversifier son patrimoine avec un profil rendement-risque cohérent sur un horizon à long terme.
Ajoutons que le contexte actuel apporte également des opportunités : la nouvelle collecte est investie dans des conditions financières attractives, ce qui devrait contribuer favorablement aux performances futures des SCPI (à travers, par exemple, une possible hausse du rendement courant et/ou des opportunités de plus-values futures). Rappelons toutefois que les performances futures ne sauraient être garanties.
Évidemment il importe de choisir attentivement la ou les SCPI où investir, en appréhendant leurs qualités respectives et notamment :
- La solidité des indicateurs financiers : un taux de distribution cohérent par rapport aux autres placements (en préférant les SCPI dont les revenus sont quasi-exclusivement issus des loyers, par opposition aux distributions de réserves ou de plus-values) ; un taux de rendement interne sur 10 ans (ou 5 ans a minima) cohérent également, pour prendre en compte la variation du prix de part dans la performance sur longue période ; un taux d’occupation financier le plus élevé et le plus stable possible ; un faible endettement, en préférant des SCPI dont la maturité est longue et dont la dette est majoritairement composée de prêts amortissables (plutôt qu’in fine) ;
- La qualité des indicateurs immobiliers : une forte diversification et mutualisation du patrimoine ; une durée moyenne résiduelle ferme des baux élevée, en particulier pour la composante bureaux (et tout particulièrement en Île-de-France) ;
- La structure du passif : une faible proportion d’investisseurs institutionnels dans le capital, des délais courts pour retirer ses parts ;
- La prise en compte des enjeux extra-financiers : la détention d’un label ISR ou équivalent.
