Partons tout d’abord d’un élément évident : chaque trimestre, la SCPI vous distribue des revenus : rappelons que le montant des revenus n’est pas garanti. Ce montant s’affiche sur votre compte en banque et, à supposer que vous déteniez le même nombre de parts d’une années sur l’autre, une première analyse consistera à comparer le montant perçu en 2023 à celui en 2022. Plus, moins, autant que l’an dernier ? Une baisse vous amènera peut-être à vous interroger, mais en cas d’égalité ou de hausse, il se peut que l’analyse s’arrête là.
Pourtant, quel que soit la variation observée, il est intéressant d’aller regarder la documentation trimestrielle et annuelle pour comprendre COMMENT ce revenu est composé. Car c’est cette composition qui pourra vous donner une idée des perspectives pour les années à venir. Autrement dit, le revenu distribué n’est que la partie émergée de l’iceberg, mais elle ne suffit pas à savoir ce qui se trouve sous la surface ni à juger de ses perspectives.
Revenu de SCPI : comment est-il composé ?
Pour cela, il convient donc de poser une question simple : comment est composé le revenu distribué ?
Car le revenu distribué peut effectivement découler de plusieurs sources.
- Premièrement : les revenus générés par l’activité de la SCPI, provenant
- En quasi-totalité, des loyers facturés aux entreprises qui occupent les immeubles en portefeuille, et encaissés par la SCPI
- De façon plus marginale, des revenus financiers issus des placements à court terme de la trésorerie disponible
- Deuxièmement : le report à nouveau accumulé, qui correspond à la part des revenus que la SCPI a éventuellement « mis de côté » lors des exercices précédents
- Troisièmement : la plus-value générée sur l’année, en cas de vente d’actifs du portefeuille à un prix supérieur au prix d’acquisition
Cette information est d’autant plus facile à trouver que la réglementation oblige les gérants à la communiquer dans leurs rapports, en précisant la part des revenus qui provient de réserves ou de plus-values.
Maintenant, ceci étant dit, il pourrait être tentant de conclure quelque peu hâtivement qu’un recours aux réserves ou aux plus-values est moins bon qu’un revenu provenant des produits des activités de la SCPI. Et bien… oui et non.
Oui, cela peut être un signal si la SCPI pioche systématiquement depuis plusieurs années dans son report à nouveau ou dans ses plus-values pour maintenir son revenu distribué, et que cela représente une part significative du revenu.
Non, cela n’est pas inquiétant si cela se produit occasionnellement et/ou dans des proportions très mesurées, et que la SCPI conserve encore des réserves importantes ou un potentiel de plus-value significatif.
Au final, il nous semble intéressant de retenir que l’information communiquée par les SCPI vous permet, de façon relativement simple et rapide, de vous faire une idée sur l’évolution des revenus que vous percevrez. Car c’est bien là le point qui est au cœur de l’objectif poursuivi par de nombreux associés de SCPI : générer des revenus complémentaires, en préparation ou au moment de la retraite.
*dans le cas d’une SCPI dont le patrimoine est constitué d’immobilier commercial.
Rappel des avertissements : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Communication publicitaire.
