Les SCPI européennes représentent aujourd’hui une part croissante de la collecte sur le marché. Leur principal attrait : accéder à des marchés immobiliers diversifiés hors de France, avec un régime fiscal pouvant être plus favorable pour les investisseurs français ayant une imposition élevée.
Ce guide pose le cadre en matière de différences fiscales, de marchés, et de points de vigilance, tout en donnant des critères concrets pour choisir une SCPI européenne adaptée à votre situation.
Qu’est-ce qu’une SCPI européenne et pourquoi en parler en 2026 ?
Il n’existe pas de définition officielle ou réglementaire de ce qu’est une SCPI européenne mais l’usage renvoie à une SCPI qui investit tout ou partie de ses capitaux dans des pays de l’Union européenne et/ou de la zone euro, voire au Royaume-Uni ou en Suisse, selon les stratégies.
Elle fonctionne sur le même principe qu’une SCPI classique : les investisseurs acquièrent des parts, la société de gestion investit les capitaux dans des immeubles et gère le parc, et les revenus locatifs (non garantis) sont redistribués sous forme de revenus mensuels ou trimestriels. La différence tient à la localisation des actifs et permet donc une plus forte diversification géographique ; cela a aussi une incidence sur la fiscalité applicable aux revenus générés.
En 2026, le sujet est particulièrement d’actualité pour deux raisons. D’une part, les marchés immobiliers européens ont absorbé la correction des valorisations amorcée en 2022-2023, ce qui contribue à renouveler l’intérêt des investisseurs. D’autre part, la fiscalité sur les revenus locatifs peut s’avérer plus avantageuse pour les épargnants français soumis à des taux marginaux d’imposition élevés.
Les 3 caractéristiques des SCPI européennes
Diversification du risque locatif
Investir via une SCPI européenne permet de maximiser la diversification géographique en s’exposant à plusieurs marchés. Cette diversification ne supprime pas le risque, un choc macroéconomique peut affecter plusieurs marchés simultanément, mais elle réduit la concentration sur un seul environnement immobilier.
Accès à des marchés en croissance
Certains marchés immobiliers européens présentent des dynamiques structurelles différentes du marché français : croissance économique et/ou démographique soutenue (Irlande, Espagne), développement des infrastructures logistiques en Europe centrale, essor des actifs de santé et de sciences de la vie dans plusieurs pays. Une SCPI européenne bien positionnée peut capter ces tendances sur le long terme, sans que cela constitue une garantie de rendement.
De plus, les SCPI européennes permettent aux épargnants d’investir en immobilier dans différents pays. Cette stratégie serait quasiment impossible à mettre en œuvre pour un particulier situé en France, car cela demande de connaître les marchés, les règles juridiques et fiscales, les langues et usages nationaux, etc.
Fiscalité : l’effet des conventions internationales
Bien que cela ne constitue pas l’argument principal, cet aspect mérite d’être pris en compte. Pour un investisseur français détenant des parts de SCPI investies en Europe, les revenus de source étrangère sont imposés selon les conventions fiscales signées entre la France et chaque pays concerné.
Dans la plupart des cas, cela produit principalement un effet pouvant être favorable pour les contribuables ayant un taux d’imposition marginal supérieur ou égal à 30 %. En effet, les revenus étrangers sont imposés selon la fiscalité nationale, à la source. Une fois ces revenus « réimportés » en France, ceux-ci sont alors exemptés des prélèvements sociaux français (17,2 %) qui s’appliquent normalement aux revenus fonciers de source française. En pratique, ce gain fiscal potentiel se matérialise au moment de la déclaration d’impôt à travers un mécanisme de crédit d’impôt. L’impact réel dépend de votre tranche marginale d’imposition et des conventions applicables pays par pays. Il est recommandé de faire simuler votre situation nette par un conseiller avant toute décision.
Comment choisir sa SCPI européenne : 6 critères
1. La stratégie d’investissement et la cohérence du portefeuille
Une SCPI européenne doit avoir une thèse d’investissement claire : quels pays, quels types d’actifs, quelle répartition sectorielle ? Les SCPI européennes peuvent présenter des niveaux de diversification géographique variables, selon les choix de gestion et les marchés ciblés. En effet, investir en Europe ne s’improvise pas, cela demande des compétences et de la présence.
2. Le taux de distribution et sa stabilité dans le temps
Le Taux de Distribution annuel (dividendes versés / prix de souscription) est l’indicateur de rendement le plus suivi. Depuis 2025, il doit être complété par la Performance Globale Annuelle qui intègre à la fois les revenus distribués et l’évolution de la valeur de la part. Selon nous, un taux élevé ponctuel est moins significatif qu’un taux stable sur plusieurs exercices. Nous préconisons de comparer le taux de distribution sur 5 ans minimum quand la SCPI affiche l’historique suffisant, et d’examiner les variations d’une année sur l’autre. Pour les SCPI récentes, les trois premiers exercices ne sauraient constituer une base représentative d’une performance stabilisée ; il faut alors évaluer la qualité du gérant et sur sa capacité à « tenir ses promesses ».
3. Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
Le TOF mesure la proportion des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers théoriques à 100 % d’occupation. Un TOF inférieur à 90 % est un signal d’alerte sur la qualité du portefeuille ou les difficultés à louer certains actifs. Un TOF situé entre 90 % et 95 % témoigne d’un portefeuille bien loué et d’une gestion locative efficace. Cet indicateur sera particulièrement éclairant pour les SCPI de plus de 5 ans. En effet les SCPI récentes auront tendance, par construction, à afficher un TOF de 100 %
4. La qualité et l’expérience de la société de gestion
La société de gestion pilote les acquisitions, la gestion locative, les arbitrages et la communication aux associés. Son expérience sur les marchés immobiliers étrangers est déterminante : connaître le marché espagnol ou néerlandais nécessite des équipes locales ou des partenaires établis. Vérifiez l’ancienneté de la SGP, ses encours sous gestion et la transparence de ses reportings.
5. Les frais : souscription, gestion, et leur impact sur le rendement net
Les SCPI comportent des frais de souscription (généralement 8 à 10 % HT du montant investi) et des frais de gestion annuels (prélevés sur les revenus locatifs). Sur un horizon de 10 ans, l’impact annuel moyen des frais de souscription se réduit mathématiquement. Comparer les frais entre SCPI est un critère légitime, mais il convient selon nous de le mettre en perspective. Pour cela nous vous renvoyons vers notre article “Quelles SCPI choisir en 2026 ? Le guide complet pour bien sélectionner ses SCPI” .
6. La liquidité et les modalités de sortie
Les parts de SCPI à capital variable sont en principe liquides, mais la liquidité dépend de l’existence d’une contrepartie, c’est à dire de la présence de nouveaux souscripteurs venant compenser les demandes de retrait, ainsi que des conditions de marché. Avant d’investir, renseignez-vous sur les délais moyens de retrait observés sur la SCPI concernée, et assurez-vous que votre horizon de placement est compatible avec une éventuelle illiquidité temporaire. En sachant que la liquidité passée ne garanti pas de la liquidité future d’une SCPI.
Tableau comparatif des SCPI européennes à suivre en 2026
Note importante : Les taux de distribution indiqués sont des données historiques 2025 publiées par les sociétés de gestion. Ils sont communiqués à titre indicatif et ne constituent pas une projection de rendement futur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce tableau n’est pas exhaustif et ne constitue pas une recommandation d’investissement.
| SCPI | Société de gestion | Zones géographiques | Taux de distribution 2025 (brut) | Performance Globale Annuelle 2025 (PGA) | Capitalisation approx. |
|---|---|---|---|---|---|
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | Espagne, Pays-Bas, Irlande, Allemagne, Royaume-Uni, Portugal au 30/04/2026. | 6,75 % | 6,75 % | ~635 M€ |
| Corum Origin | Corum AM | 13 pays (dont France, Espagne, Italie…) | 6,50 % | 6,50 % | ~4,1 Mds€ |
| Iroko Zen | Iroko | 7 pays (dont France, Espagne, Allemagne…) | 7,14 % | 8,13 % | ~3,9 Mds€ |
| Remake Live | Remake AM | 9 pays (dont France, Espagne, Pays-Bas…) | 7,05 % | 7,05 % | ~882 M€ |
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 7 pays (dont Espagne, Allemagne, Pays Bas…) | 5,50 % | 8,60 % | ~1,25 Mds€ |
Sources : rapports annuels et bulletins trimestriels publiés par les sociétés de gestion concernées. Données au 31 décembre 2025. Capitalisation arrondie.
Les données sont présentées à titre d’information. Elles ne constituent ni un classement ni une recommandation.
Les 3 risques à connaître
Risque de liquidité
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie, et le délai peut varier en fonction de l’offre et de la demande. Pour cette raison il est rappelé que, comme tout investissement immobilier, l’investissement en part de SCPI doit s’envisager à long terme avec un horizon de placement recommandé d’au moins 10 ans.
Risque de perte en capital
Le prix des parts de SCPI n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction des marchés immobiliers. Par exemple en cas de difficultés locatives durables, la valeur du patrimoine pourrait être revue à la baisse et se refléter dans le prix des parts.
Revenus non garantis
Les revenus distribués par la SCPI dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier en fonction du niveau d’occupation du patrimoine de la SCPI ou de l’évolution des loyers. Pour cette raison les revenus distribués peuvent varier dans le temps, et ne sauraient être garantis.
Le positionnement d’Atland Voisin
Atland Voisin gère quatre SCPI complémentaires. Épargne Pierre, positionnée sur l’immobilier d’entreprise en France, constitue le socle de la gamme. Pour les investisseurs souhaitant une exposition européenne, deux véhicules dédiés viennent la compléter : Épargne Pierre Europe et Épargne Pierre Sophia.
Épargne Pierre Europe couvre un spectre large de classes d’actifs, bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtellerie, santé, répartis dans plusieurs pays de la zone euro. La sélection des actifs repose sur une analyse marché par marché, avec un ciblage des villes et bassins d’emploi présentant des fondamentaux locatifs jugés attractifs par la SGP. Son patrimoine se situe à 100 % hors de France (au 30/04/2026)
Épargne Pierre Sophia, lancée fin 2024, adopte une approche thématique centrée sur les actifs de sciences de la vie et de santé en France et en Europe, un segment qui bénéficie de tendances démographiques structurelles à long terme. La SCPI est labellisée ISR. Son patrimoine se situe en France, en Espagne, et au Portugal (au 30/04/2026)
Avertissement réglementaire
Les SCPI sont des placements immobiliers à long terme comportant un risque de perte en capital, le capital n’étant pas garanti. Les taux de distribution cités sont des données historiques et ne préjugent pas des performances futures. Les revenus distribués et la valeur des parts ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. La liquidité des parts n’est pas garantie : la revente peut prendre plusieurs mois. Ce placement est adapté à un horizon de détention minimum de 8 à 10 ans selon les recommandations de chaque Société de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement financier. Avant toute souscription, consultez le DIC de chaque SCPI sur atland-voisin.com. Communication publicitaire.
FAQ
Quelle est la différence entre une SCPI française et une SCPI européenne ?
La différence principale tient à la localisation des actifs immobiliers détenus. Une SCPI française investit exclusivement sur le territoire français ; une SCPI européenne investit dans d’autres pays de l’Union européenne. Cette distinction a des conséquences fiscales importantes pour l’investisseur français, les revenus de source étrangère étant soumis aux conventions fiscales internationales et non au régime des revenus fonciers français standard.
Les SCPI européennes sont-elles plus risquées ?
Elles comportent des risques spécifiques supplémentaires : risque de change (limité en zone euro, plus présent hors zone euro), risque réglementaire propre à chaque pays, et complexité de gestion à distance. En contrepartie, la diversification géographique peut réduire la concentration du risque sur un seul marché. Aucun investissement en SCPI n’est exempt de risque de perte en capital.
La fiscalité des SCPI européennes est-elle vraiment avantageuse ?
Pour de nombreux investisseurs français à taux marginal d’imposition élevé, oui, notamment grâce à l’absence de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère dans la plupart des configurations. Mais le résultat dépend de votre situation fiscale personnelle, des pays concernés et de l’évolution des conventions. Un accompagnement par un conseiller fiscal est recommandé.
Peut-on investir en SCPI européenne via une assurance-vie ?
Certains contrats d’assurance-vie référencent des SCPI européennes en unités de compte. Cela modifie la fiscalité applicable (celle de l’assurance-vie prime sur celle des revenus fonciers) et peut avoir un impact sur la liquidité et les frais globaux. L’univers de SCPI accessible via ce canal est plus restreint que l’investissement en direct.
Quel horizon de placement pour une SCPI européenne ?
Le même que pour toute SCPI : un minimum de 8 à 10 ans est généralement recommandé pour absorber les frais d’entrée et lisser les éventuelles fluctuations de valeur des parts. Pour les SCPI thématiques récentes (moins de 3 ans d’historique), cet horizon est d’autant plus important que la performance n’est pas encore stabilisée.
Cet article a une vocation exclusivement informative et pédagogique. Il ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement, ni une sollicitation à souscrire un produit financier. L’investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié à l’évolution des marchés immobiliers. Avant toute décision d’investissement, il convient de consulter la documentation réglementaire disponible auprès de la société de gestion et de vérifier l’adéquation du placement avec sa situation patrimoniale, financière et fiscale.
