Choisir une SCPI, c’est aussi (et peut-être d’abord) choisir un gérant. Or cette dimension est souvent reléguée au second plan au profit des seuls indicateurs de rendement, qui ne disent rien sur la solidité, le sérieux ou la vision à long terme de la société de gestion qui vous accompagnera sur 10, 15 ou 20 ans.
Une allocation SCPI bien construite comportera généralement plusieurs SCPI gérées par plusieurs sociétés de gestion différentes. La logique est simple : en diversifiant entre 3 et 5 SCPI gérées par des acteurs distincts, vous ne dépendez pas d’une seule décision de gestion, d’un seul style d’investissement, ni d’un seul profil de risque. Construire une allocation multi-gérants peut permettre d’appliquer à la sélection des SCPI la même logique de diversification qu’à la sélection des actifs eux-mêmes.
Ce guide vous donne les clés pour évaluer un gérant de SCPI avec méthode, en allant au-delà du seul taux de distribution. Communication publicitaire.Veuillez-vous référer à la Note d’information et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.
Pourquoi le choix du gérant est aussi important que celui de la SCPI ?
Une SCPI n’existe pas indépendamment de sa société de gestion. C’est elle qui définit la stratégie d’investissement, sélectionne les actifs, gère les locataires, détermine la politique de distribution, et communique avec les associés.
Deux SCPI peuvent afficher des indicateurs proches sur le papier et se distinguer radicalement dans la réalité, en fonction du style de gestion, de la solidité de la société de gestion et des décisions prises face aux cycles des marchés. La qualité d’un gérant se révèle moins dans les bonnes années que dans les périodes de tension : crise sanitaire, remontée des taux, retournement du marché immobilier ont donné l’occasion ces dernières années
Notre point de vue : le gérant est le paramètre le moins visible dans un comparatif de SCPI, et pourtant le plus déterminant dans la durée. C’est lui qui, au quotidien, « pilote le navire ». Avant d’analyser les indicateurs d’une SCPI, il nous semble donc légitime de commencer par évaluer celui qui les produit.
Les critères pour évaluer la qualité d’un gérant de SCPI
L’ancienneté et le track record en cycle complet
L’ancienneté d’une société de gestion n’est pas un critère de confort : c’est un indicateur de résilience. Un gérant présent depuis 10, 15 ou 20 ans a traversé des phases de marché très différentes : crise financière de 2008, crise du Covid-19, remontée brutale des taux à partir de 2022, et a dû faire des choix concrets dans chaque contexte.
Ce qui compte n’est pas seulement d’avoir survécu, mais d’avoir géré sans incident majeur : pas de suspension de collecte durable, pas de baisse brutale du prix de part non expliquée, pas de communication opaque en période de stress. Un gérant sans incident majeur de gestion sur plusieurs cycles est une force que les chiffres seuls ne permettent pas de mesurer.
Ce qu’il faut vérifier : la date de création de la société de gestion, la date de lancement des SCPI gérées, les éventuels événements marquants (suspension de parts, baisses des performances, communication de crise). Ces données demandent de lire les rapports annuels et les bulletins trimestriels.
Notre point de vue : un gérant récent peut proposer une SCPI aux indicateurs attractifs à court terme, notamment grâce à des mécanismes structurels (effet relutif du délai de jouissance, recours au crédit, collecte institutionnelle). Mais la durée est la seule façon de valider la solidité réelle d’un modèle. Pour les investisseurs souhaitant construire une allocation stable sur le long terme, l’ancienneté du gérant et l’absence d’accident de parcours constituent selon nous un critère pertinent.
La solidité financière de la société de gestion
Une société de gestion est une entreprise. Comme toute entreprise, elle peut rencontrer des difficultés financières, être rachetée, ou changer de stratégie. Ces événements ne sont pas anodins pour les associés de ses SCPI : ils peuvent entraîner des changements d’équipe, de stratégie d’investissement, voire d’identité.
Plusieurs signes permettent d’évaluer la solidité d’un gérant :
- La structure d’actionnariat : est-il indépendant ou filiale d’un grand groupe ? Une filiale peut bénéficier de la solidité de sa maison mère, mais peut aussi être soumise à des décisions stratégiques exogènes (cession, réorganisation, arbitrage entre activités).
- Le chiffre d’affaires et les encours gérés : un gérant qui gère plusieurs milliards d’euros d’actifs dispose d’une base de revenus récurrents plus stable qu’un acteur de petite taille, plus exposé aux variations de collecte.
- La spécialisation : une société dédiée à la gestion de SCPI, dont c’est le cœur de métier, présente moins de risque de dilution stratégique qu’un acteur diversifié pour qui les SCPI représentent une activité parmi d’autres.
Notre point de vue : la solidité d’un gérant est une condition nécessaire, mais insuffisante, pour sécuriser un investissement à long terme. Elle garantit la continuité de la gestion, mais ne préjuge pas de la qualité des décisions prises. Les deux critères doivent être analysés conjointement.
La qualité et la cohérence de la gamme de SCPI
Un gérant tourné vers le long terme ne lance pas des SCPI au gré des tendances de marché. Il construit une gamme cohérente, où chaque SCPI répond à un positionnement clair et complémentaire : une SCPI diversifiée France, une SCPI européenne, une SCPI thématique (santé, logistique, résidentiel…).
La cohérence de la gamme est un indicateur indirect du style de gestion : elle révèle si le gérant a une vision de long terme ou s’il cherche à capter une collecte opportuniste en surfant sur une tendance.
Quelques questions utiles à se poser :
- Les SCPI de la gamme sont-elles complémentaires ou redondantes entre elles ?
- Le positionnement de chaque SCPI est-il stable dans le temps, ou a-t-il évolué de façon opportuniste ?
- Le gérant lance-t-il des SCPI en phase avec sa capacité d’investissement réelle, ou multiplie-t-il les véhicules pour maximiser la collecte ?
Notre point de vue : une gamme resserrée, bien définie et cohérente sur la durée est souvent le signe d’un gérant qui connaît son marché et gère avec conviction. À l’inverse, une multiplication de nouveaux véhicules peut parfois signaler une recherche de collecte plus qu’une réelle valeur ajoutée pour l’investisseur.
La transparence et la qualité de la communication
C’est le critère le plus qualitatif. La communication d’un gérant en période difficile révèle sa culture d’entreprise et sa vision de la relation clients.
Les éléments à analyser :
- Les bulletins trimestriels : sont-ils détaillés, lisibles, honnêtes sur les difficultés rencontrées ? Le gérant explique-t-il ses arbitrages et ses investissements ?
- Les rapports annuels : sont-ils pédagogiques ou essentiellement réglementaires ? Donnent-ils une vision claire de la stratégie poursuivie ?
- La réactivité en cas d’événement de marché : le gérant communique-t-il spontanément en cas de choc (Covid-19, remontée des taux, variation du prix de part) ou attend-il d’y être contraint ?
- La publication de données non obligatoires : certains gérants publient volontairement des informations que la réglementation ne leur impose pas (ex : composition de l’actionnariat d’une SCPI, composition de l’endettement). Cette démarche est le signe d’une culture de transparence réelle.
Notre point de vue : comparer deux SCPI sur la seule base de leurs indicateurs de performance, sans analyser la qualité de communication de leur gérant, revient à évaluer un pilote sur son temps au tour sans jamais avoir regardé son comportement face aux incidents. Chez Atland Voisin, nous publions depuis plus de 10 ans des bulletins trimestriels détaillés et des notes Ad hoc en cas de situation particulière (ex : confinements de 2020-2021), parce que nous considérons que la transparence est une composante à part entière de la qualité de gestion.
La santé globale des SCPI gérées
Un gérant peut être solide en tant qu’entreprise et avoir néanmoins des SCPI en difficulté. L’état de santé des SCPI est donc un critère distinct de celui du gérant lui-même, mais il en est le reflet opérationnel.
Les indicateurs à surveiller, SCPI par SCPI :
- Taux d’occupation financier (TOF) : autour de 90-95 % pour une SCPI mature, il reflète la capacité du gérant à maintenir ses actifs loués.
- Évolution du prix de part : une baisse de la valeur de reconstitution non expliquée est un signal d’alerte.
- Niveau de parts en attente de retrait : une augmentation rapide et durable traduit une tension sur la liquidité, qui peut mettre le gérant en difficulté opérationnelle.
- Niveau d’endettement : un endettement excessif réduit la capacité distributive et expose les SCPI à un risque de refinancement si les conditions de marché évoluent défavorablement.
Notre point de vue : l’absence d’accident de parcours sur l’ensemble de la gamme (pas de suspension durable, pas de dévalorisation brutale, pas de décollecte structurelle) c’est selon nous le meilleur indicateur de la qualité d’un gérant sur le long terme. Il est plus difficile à construire qu’un taux de distribution élevé une année donnée, et bien plus précieux.
Pourquoi construire une allocation multi-gérants ?
Choisir plusieurs SCPI gérées par des acteurs différents, c’est appliquer au niveau du gérant la même logique de diversification qu’au niveau des actifs. Même si deux gérants sont solides et transparents, leurs styles de gestion, leurs marchés de prédilection et leurs cycles de performance ne sont pas identiques.
Une allocation de 3 à 5 SCPI portée par 2 ou 3 gérants différents peut permettre :
- De réduire l’exposition au risque propre à un gérant (changement d’équipe, évolution stratégique, difficultés conjoncturelles) ;
- De combiner des philosophies de gestion complémentaires : gestion prudente vs dynamique, orientation France / Europe, actifs tertiaires vs diversifiés ;
- De bénéficier d’expertises sectorielles et géographiques différentes.
Notre point de vue : Atland Voisin gère une gamme de SCPI complémentaires (Épargne Pierre, Épargne Pierre Europe, Épargne Pierre Sophia), qui constituent à elles seules un premier niveau de diversification en termes de géographie et de thématiques. Pour les investisseurs souhaitant pousser plus loin la diversification en intégrant plusieurs gérants, nous leur recommandons de raisonner en termes de styles de gestion complémentaires plutôt que de performance à court terme.
Atland Voisin : notre positionnement en tant que gérant
Atland Voisin est une société de gestion indépendante et spécialisée dans la gestion de SCPI, dont le positionnement repose sur trois piliers :
Une ancienneté et une expérience établies. La société gère des SCPI depuis plus de 50 ans. Ces dix dernières années, elle a traversé plusieurs évènements de marché sans accident majeur, avec une communication transparente à chaque étape.
Un style de gestion prudent et équilibré. Notre approche privilégie la régularité sur la performance à court terme : recours très mesuré à l’endettement (entre 0 et 10 % de la capitalisation sur nos SCPI à capital variable), très faible présence d’investisseurs institutionnels dans le capital (entre 0 et 10 % de la capitalisation), constitution progressive de réserves de report à nouveau pour lisser les éventuelles variations de revenus locatifs, sélectivité dans les investissements.
Une transparence appliquée dans la durée. Bulletins trimestriels détaillés, explications des investissements, indicateurs publiés régulièrement, notes de communication lors d’événements de marché (Covid-19, remontée des taux…) : la transparence fait partie de notre modèle, au-delà des obligations réglementaires.
Notre gamme de SCPI ouvertes (Épargne Pierre, Épargne Pierre Europe et Épargne Pierre Sophia) illustre des positionnements complémentaires (France, Europe diversifiée, Europe de la santé et de l’éducation) au sein d’une gamme cohérente et stable.
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Avertissement réglementaire
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers à long terme. Elles comportent des risques, dont un risque de perte en capital, le capital n’étant pas garanti. Les revenus distribués et la valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions du marché immobilier et des décisions prises par la société de gestion.
La liquidité des parts n’est pas garantie. La revente est conditionnée à l’existence d’une contrepartie et peut prendre plusieurs mois. Ce placement est adapté à un horizon de détention minimum de 8 à 10 ans.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, lisez attentivement le Document d’Information Clé (DIC) disponible auprès de la société de gestion. Nous vous recommandons de consulter un conseiller en investissement financier pour évaluer l’adéquation de ce placement à votre situation personnelle. Atland Voisin peut vous accompagner en la matière, il vous suffit de prendre rendez-vous ici.
FAQ
Quelle est la différence entre une SCPI et une société de gestion de SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est le véhicule d’investissement dans lequel vous souscrivez des parts. La société de gestion est l’entreprise agréée par l’AMF qui crée, administre et pilote la SCPI : elle sélectionne les actifs, gère les locataires, détermine la politique de distribution et communique avec les associés. Plusieurs SCPI peuvent être gérées par une même société de gestion.
Peut-on investir dans des SCPI de plusieurs gérants différents ?
Oui, et c’est même recommandé. Construire une allocation de 3 à 5 SCPI gérées par 2 ou 3 acteurs différents permet de réduire le risque lié à un gérant en particulier, et de bénéficier de styles de gestion complémentaires. La diversification multi-gérants s’applique à la gestion d’un portefeuille SCPI comme la diversification d’actifs s’applique à tout portefeuille d’investissement.
La performance passée d’un gérant est-elle un critère fiable ?
Partiellement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et cette mention n’est pas une simple obligation réglementaire : elle reflète une réalité. En revanche, analyser la régularité des performances sur plusieurs cycles (et non sur une seule année), la façon dont le gérant a traversé les périodes difficiles, et la cohérence de ses indicateurs dans la durée, donne une information utile sur son style de gestion et sa rigueur.
Qu’est-ce qu’un gérant spécialisé en SCPI ?
Un gérant spécialisé est une société dont la gestion de SCPI constitue le cœur de métier, et non une activité parmi d’autres. Cette spécialisation réduit le risque de dilution stratégique et garantit que les équipes de gestion sont entièrement dédiées à la qualité du portefeuille immobilier et au service des associés. Atland Voisin est un exemple de gérant indépendant et spécialisé dans la gestion de SCPI depuis plus de 20 ans.
Quels sont les trois principaux risques d’un investissement en SCPI ?
De manière non exhaustive, les SCPI comportent les risques suivants :
- Risque de liquidité : La revente des parts de SCPI n’est pas garantie, et le délai de cession peut varier en fonction de l’offre et de la demande. Pour cette raison, il est rappelé que, comme tout investissement immobilier, l’investissement en parts de SCPI doit s’envisager à long terme, avec un horizon de placement recommandé d’au moins 10 ans.
- Risque de perte en capital : Le prix des parts de SCPI n’est pas garanti et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des marchés immobiliers. En cas de difficultés locatives durables, la valeur du patrimoine pourrait être revue à la baisse et se refléter dans le prix des parts.
- Revenus non garantis : Les revenus distribués par la SCPI dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier en fonction du niveau d’occupation du patrimoine de la SCPI et/ou de l’évolution des loyers. Pour cette raison, les revenus distribués peuvent varier dans le temps et ne sauraient être garantis.
Comment vérifier la solidité d’un gérant de SCPI ?
Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer la solidité d’un gérant : ancienneté de la société, absence d’incident majeur sur ses SCPI (suspension de collecte, dévalorisation brutale, communication de crise opaque), niveau des encours gérés, structure d’actionnariat (indépendance vs filiale), et qualité de communication (bulletins trimestriels, rapports annuels, réactivité en cas d’événement de marché).