Dans la continuité de notre précédent article sur la donation de parts de SCPI, nous vous proposons de plonger dans un mécanisme patrimonial souvent complémentaire : le démembrement de propriété. Appliqué à l’immobilier, et notamment aux parts de SCPI, il permet d’adapter la détention des actifs aux enjeux de chaque génération.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Il est recommandé de consulter un professionnel (notaire, avocat ou conseiller en gestion de patrimoine) avant toute opération.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux composantes :
- L’usufruit, qui donne droit à l’usage du bien et à la perception des revenus.
- La nue-propriété, qui confère le droit de disposer du bien
Ce mécanisme peut être viager ou temporaire (durée fixée contractuellement). Il est couramment utilisé dans le cadre de donations familiales, notamment entre parents et enfants.
Viager ou temporaire : deux schémas, deux objectifs
Le démembrement viager : transmettre son patrimoine par anticipation
Dans ce schéma, le parent conserve l’usufruit et continue à percevoir les revenus (non garantis) générés par les parts de SCPI, tandis que l’enfant reçoit la nue-propriété. Cette transmission est immédiatement effective, et sortira donc de l’actif successoral au moment de la succession.
📌 Le barème fiscal qui permet de valoriser l’usufruit et la nue-propriété est disponible sur le site des impôts : accéder au BOFiP
Le démembrement temporaire : optimiser sa fiscalité sur les revenus
Le principe est ici inversé : le parent donne temporairement l’usufruit à son enfant (par exemple pendant 5 ou 10 ans), qui perçoit les revenus sur cette période. Ce dispositif peut s’avérer pertinent pour financer les études d’un enfant, tout en réduisant la fiscalité globale du parent donataire (à condition que l’enfant soit détaché du foyer fiscal).
Pourquoi recourir au démembrement ?
- Anticiper la transmission : avec un démembrement viager, les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Cela peut permettre de maximiser le montant transmis dans le cadre des abattements fiscaux prévus par la loi (voir notre précédent article sur la transmission).
- Alléger sa fiscalité : le démembrement temporaire permet de transférer les revenus de SCPI à une personne moins fiscalisée.
- Adapter la détention des parts aux besoins de chacun : l’usufruitier perçoit les revenus, tandis que le nu-propriétaire capitalise.
Comment mettre en place un démembrement de parts de SCPI ?
La mise en place d’un démembrement, qu’il soit viager ou temporaire, implique plusieurs étapes pratiques importantes :
Formalités
- Soit un passage devant notaire : recommandé en cas de donation ou de démembrement entre personnes physiques. L’acte notarié sécurise l’opération et fixe la valeur des droits démembrés.
- Soit une déclaration fiscale : la donation de la nue-propriété peut aussi être déclarée volontairement à l’administration fiscale. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, selon le barème officiel, et en fonction du système d’abattement.
Frais à prévoir
- Émoluments notariés
- Droits d’enregistrement
- Éventuels frais de gestion liés à la SCPI (modification du registre des associés, etc.)
Il est essentiel d’être accompagné par un professionnel pour effectuer ces démarches dans les règles de l’art.
Rappel : les risques liés à l’investissement en SCPI dans le cadre d’un démembrement
Comme tout investissement en SCPI, le démembrement comporte des risques :
- Le capital n’est pas garanti
- La revente des parts n’est pas garantie
- Les revenus peuvent varier, à la hausse comme à la baisse
Ce dispositif, bien qu’intéressant sur le plan patrimonial, nécessite une analyse approfondie de votre situation.
Pour aller plus loin
- Consultez notre article sur la donation de parts de SCPI (mars 2025)
- Consultez le barème fiscal applicable en fonction de l’âge de l’usufruitier
Avertissements
L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le capital investi n’est pas garanti. Les revenus potentiels peuvent varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Communication à caractère publicitaire. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement financier.
