Points clés à retenir :
- Le télétravail a montré qu’il pouvait fonctionner sur courte période, et c’est une leçon importante. Mais ses gains et son efficacité restent à démontrer sur longue période
- L’idée d’y recourir massivement à court terme ne résiste pas à l’analyse :
- Les Français sont très majoritairement satisfaits de leur environnement de travail et de leurs trajets quotidiens
- Seules l’Île-de-France et Paris réunissent les conditions objectives à même de justifier un recours important au télétravail, en particulier dans les entreprises ayant des loyers très élevés et ayant trop densifié leurs espaces de travail, et dont les salariés se déplacent plus loin et plus longtemps
- Utilisé pour les mauvaises raisons, le télétravail pourrait être un remède pire que le mal. C’est un outil, le cœur du changement réside dans la gestion humaine
- L’émergence du télétravail se fera dans le temps, et les gérants immobiliers, dont les gérants de SCPI, sauront intégrer cette nouvelle demande dans leur offre.
- Les SCPI conservent toute leur capacité à tenir leur promesse : distribuer des revenus les plus réguliers possible au moment de la retraite
Ne nous trompons pas d’enjeu : la crise économique est plus menaçante que le télétravail en soi
Oui la crise aura impact sur le marché des bureaux. Mais l’impact viendra plus de la crise économique en elle-même que du télétravail. Il serait donc dommageable de se détourner de l’essentiel et de disperser nos énergies dans des analyses gratuites sur « le bureau de demain ».
Ce n’est pas à dire que le télétravail n’est pas un phénomène réel ; mais à la différence des secteurs de la musique, de la presse, ou des voyages, l’immobilier aura le temps de s’adapter. Notamment, car la décision de consommer des bureaux repose sur deux acteurs : l’employeur et l’employé, avec un avantage au premier (en particulier en période de crise). À vrai dire c’est un jeu à trois, car il y a un dernier acteur : les collectivités locales à travers leurs décisions d’urbanisme et la fiscalité.
Les professionnels de l’immobilier sauront adapter leur offre, comme ils l’ont fait par le passé
La rencontre des intérêts de ces acteurs rendra le changement progressif. L’immobilier bouge collectivement sous l’effet de l’évolution des normes : techniques, réglementaires, ou d’usage. Il est difficile pour un acteur immobilier isolé, de valoriser une innovation unilatérale, la qualité de l’emplacement de l’immeuble a jusqu’ici été opposée comme une limite à toute innovation s’imposant trop souvent sur les autres sources de création de valeur.
Nous pensons que l’immobilier fusionnera beaucoup plus encore avec les ressources IT et la dimension RH, et demeurera plus que jamais un facteur de productivité de travail à part entière. Les grandes entreprises abriteront des espaces de travail partagés pour rendre leurs implantations plus flexibles. Les plus petites chercheront à réduire leurs engagements locatifs. Face à ces évolutions, les professionnels de l’immobilier gagnants seront ceux qui sauront adapter leur offre marché par marché. Car rappelons-le, chaque marché immobilier est différent, et la France ne se résume pas à La Défense.
Autre rappel fondamental, qui touche à la différence entre les investisseurs immobiliers et les investisseurs en valeurs mobilières. Les premiers gèrent les actifs, là où les gérants de valeurs mobilières prennent des ordres de vente ou d’achat. Il est d’ailleurs surprenant que notre profession soit parfois perçue par les pouvoirs publics comme une activité de « rente », nous sommes confondus avec une activité plus large de gestion du patrimoine. Les compétences des investisseurs immobiliers feront de plus en plus la différence, face à des locataires plus impliqués et plus exigeants, et à des marchés plus spécifiques.
Les SCPI conservent leur capacité à remplir leur « proposition de valeur » : apporter un complément de revenus aux épargnants
Dans ce nouveau paysage, les SCPI garderont leur pertinence dans une logique d’allocation d’actifs et de préparation à la retraite. Les SCPI sont des produits de revenus avant tout. L’objectif de valorisation du capital ne doit pas être oublié pour autant ; mais il faut d’abord juger les SCPI sur leur capacité à générer des revenus courants, des revenus complémentaires. Des revenus qui sont distribués tous les trimestres au moins, une autre spécificité par rapport à d’autres produits d’épargne.
À long terme il n’est pas interdit de penser que le patrimoine immobilier se valorisera suffisamment pour préserver la valeur du capital placé par les épargnants ; mais à court terme cet objectif vient au second plan pour des épargnants qui conservent leurs parts plus de 20 ans et qui les transmettent bien souvent à leurs héritiers. Le mécanisme de fixation des prix de parts de SCPI trouve alors tout son sens, en permettant de rester stable dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de marché.
Évidemment il sera plus sage d’investir dans une SCPI dont le prix de souscription sera inférieur à la valeur de marché du patrimoine (la valeur de reconstitution). Mais au-delà de ce critère, je le redis, l’immobilier de bureau saura s’adapter et les SCPI conserveront toute leur capacité à répondre à leur « promesse » : distribuer des revenus les plus réguliers possibles au moment de la retraite !
