Les 5 premiers gérants, dont ATLAND Voisin, ont représenté 50 % de la collecte nette des SCPI en 2023, c’est le tableau dressé par les chiffres du marché sur le 4ème trimestre 2023[1].
2023 a redistribué toutes les cartes sur le marché des SCPI
Au-delà du chiffre, je soulignerai les points communs qui réunissent ces cinq gérants. Premièrement, ils ont l’épargne immobilière comme cœur de métier.
Deuxièmement, ils se sont développés au cours des dix dernières années sur la base d’approches différenciantes.
Dix ans plus tard, c’est un renversement complet par rapport à la hiérarchie historique sur le marché des SCPI, qui était dominé par des acteurs multi-métiers de l’épargne souvent adossés capitalistiquement ou opérationnellement à des groupes bancaires ou financiers. J’y vois l’un des signes de cette nouvelle ère dont je parlais dans le Courrier aux investisseurs publié l’an dernier. En effet, l’année 2023 a redistribué toutes les cartes. Les SCPI des gérants les plus établis ont connu des difficultés majeures, avec des baisses de prix de part, des revenus sous tension, et des problèmes de liquidité. Un seul chiffre pour illustrer mon propos : 25, c’est le nombre de SCPI ayant connu au moins une baisse de prix de part en 2023, allant jusqu’à -17 %. À l’opposé, les gérants qui occupent le haut du tableau ont mis en place des stratégies distinctives qui ont démontré, à l’occasion de ce retournement de cycle, leur capacité à maintenir les revenus et les prix de leurs SCPI ; attirant les faveurs des épargnants, ce qui a permis de saisir des opportunités d’investissement tout en alimentant la bonne liquidité des parts. Ajoutons tout de même que malgré l’importance de la stratégie et du timing d’investissement, il convient de rester humble dans un contexte délicat où des inconnues demeurent, notamment sur l’évolution des taux d’intérêt qui reste un paramètre majeur.
ATLAND Voisin est devenu le 3ème acteur du marché en termes de collecte, en alliant performance et prudence
ATLAND Voisin fait partie des acteurs dont les SCPI ont démontré leurs qualités dans ce contexte de retournement de marché. Citons notamment Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe qui ont affiché des revenus distribués, des rendements, et des prix de part stables. Quant à la liquidité, elle fut au rendez-vous tout au long de l’année 2023 (et continue de l’être à l’heure d’écrire ces lignes). Un autre repère pour illustrer mon propos : toutes nos SCPI ont affiché des performances nettement supérieures à la moyenne du marché et de leurs catégories, avec des Taux de Distribution (TD)[2] de 5,28% pour Épargne Pierre, 5,61% pour Immo Placement, et 6,26 % pour Épargne Pierre Europe (brut de fiscalité étrangère) ; et des Taux de Rendement Internes (TRI) sur 10 ans de 5,45 % et 5,62 % pour Épargne Pierre et Immo Placement (Note : Épargne Pierre Europe ayant été créée en 2022, elle n’a pas de TRI à afficher). Rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ceci en affichant des indicateurs favorables sur le plan financier, immobilier, et des risques. À ce sujet, je vous invite à lire la partie « Dans les fonds » pour découvrir notre point de vue sur l’appréciation du risque et des performances d’une SCPI. Car 2023 a, selon nous, montré que le risque n’était pas là où l’on croyait ! Rappelons que l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, de liquidité, et que les revenus ne sont pas garantis. Ces bons résultats ont alimenté la collecte nette qui a atteint 398 M€ en 2023 pour Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe, faisant d’ATLAND Voisin le 3ème sur le marché des SCPI. Plus important encore pour les associés de nos SCPI, cette collecte a permis de négocier le virage de marchés immobiliers en recomposition, et favorables aux acquéreurs capables de déployer des capitaux propres en France et en Europe. Des résultats satisfaisants donc, mais emprunts de prudence : nous avons augmenté les réserves de report à nouveau de toutes nos SCPI. Ceci afin de renforcer la visibilité sur les revenus dans un environnement économique qui offre des opportunités certes, mais qui recèle également des inconnues et des risques. Cette politique de distribution raisonnée nous différencie de nos concurrents, dont plusieurs ont décidé de maximiser leurs Taux de Distribution, aidés en cela par la jeunesse de leurs SCPI. Si nous faisons le choix de la modération, c’est parce que nous sommes conscients des aléas des cycles économiques à court terme et de la primauté de l’objectif de régularité des revenus pour nos clients.
En 2024, nous visons la stabilité des revenus et des prix (objectifs non garantis), tout en posant les bases pour 2050
Pour l’exercice 2024, nous nous donnons un objectif central (non garanti) : la stabilité des résultats, des revenus distribués, des taux de distribution, et des prix de part. Cet objectif est à notre portée en jouant sur différents leviers d’une SCPI à l’autre. Précisons toutefois que cet objectif ne saurait être garanti. Pour Épargne Pierre, la réussite passera par la poursuite de notre stratégie d’investissement, et de plus en plus par la gestion active du patrimoine. Concrètement, nous allons :
- Réaliser des acquisitions à même de renforcer la diversification et la granularité du patrimoine, en visant de préférence les commerces, les locaux d’activité, et l’hôtellerie de plein air ; tout en maintenant notre surexposition aux métropoles régionales, qui sont des marchés caractérisés par un bon équilibre entre offre et demande en immobilier professionnel ;
- Renforcer notre gestion du patrimoine existant, en se tenant proche de nos locataires pour maximiser la pérennité des revenus locatifs et le taux d’occupation. Cela passe par des négociations sur-mesure, pour trouver le bon équilibre entre indexation des loyers et sécurisation des revenus à long terme ;
- Vendre les actifs pour lesquels i) nous recevons des propositions spontanées attractives ii) le potentiel de valorisation a été atteint à nos yeux iii) les dépenses d’investissement pour le maintenir au niveau (des attentes du marché et des exigences climatiques) s’annoncent dissuasives iv) la location s’avérerait moins porteuse qu’une vente à utilisateur.
Pour Épargne Pierre Europe, les leviers de performance à court et long terme passent par le déploiement opportun des capitaux collectés. Concrètement, nous prévoyons de :
- Investir avec sélectivité en visant des actifs de taille unitaire entre 1 et 25 M€, avec des locataires solides et/ou des engagements locatifs sécurisés à long terme. Cette dynamique d’investissement permettra également de bénéficier de l’effet « relutif » propre à une SCPI récente avec une collecte qui devrait être en croissance ;
- Diversifier le patrimoine sur le plan sectoriel en s’exposant au secteur de la santé, et sur le plan géographique en étudiant l’investissement dans de nouveaux pays européens où les conditions de rendement sont en phase avec notre objectif de rendement brut de fiscalité étrangère (rappel : entre 5,00 % et 6,00 % non garanti).
Pour Immo Placement, les perspectives reposent sur la poursuite d’un travail d’optimisation du patrimoine. Notre plan d’actions consiste à :
- Maximiser le taux d’occupation financier en suivant les locataires pour éviter ou anticiper au mieux les éventuelles résiliations ;
- Vendre des actifs ciblés, répondant à deux critères : une plus-value potentielle et une contribution sousoptimale aux revenus futurs de la SCPI ;
- Redéployer les capitaux sur des actifs à même de renforcer la diversification des revenus. L’acquisition en mars 2024 d’un actif loué à un acteur des sciences de la vie à Dijon, avec un bail ferme de 15 ans en est une illustration.
À côté de ces objectifs pour 2024, nous portons notre regard vers… 2050 ! Car cet horizon coïncide avec la « ligne d’arrivée » fixée par les engagements français et européens en matière climatique et énergétique. Je rappelle que l’amélioration du parc immobilier existant représente le levier le plus puissant pour atténuer l’impact de l’immobilier et s’adapter aux risques climatiques. Dans la mesure où le parc immobilier se renouvèle à hauteur de 1% par an, la construction d’immeubles neufs (qui, par définition, intègrent les meilleures normes) compte uniquement pour 25% de la solution à horizon 2050 ; et ceci sans prendre en compte l’impact de la construction neuve sur les enjeux de biodiversité et de consommation de matières premières.
La labélisation Investissement Socialement Responsable (ISR) de nos SCPI Épargne Pierre et Épagne Pierre Europe est un premier niveau de réponse. Je sais les critiques qui sont exprimées au sujet de ce label, mais permettez-moi de faire entendre, une fois de plus, un autre son : l’ISR permet de poser les bases d’une action à long terme.
En nous obligeant à maîtriser les données d’exploitation de notre patrimoine, en priorisant les besoins et les impacts, en mesurant les résultats obtenus avec un examen externe tous les trois ans, le label ISR oblige à aligner les efforts de toutes nos équipes et de nos prestataires et locataires. Ce travail de fond crée le cadre adéquat pour engager des actions ciblées ambitieuses.
Il en va ainsi, par exemple, du plan adhoc de travaux de 15 M€ pour accélérer la transition énergétique du patrimoine d’Épargne Pierre ; plan qui vient en supplément des provisions courantes et sans impact négatif sur le résultat de la SCPI. Un travail continu qui contribue à pérenniser la valeur du patrimoine des associés de nos SCPI, et que nous amplifierons dans le cadre d’une politique ambitieuse ayant 2050 pour horizon. Un horizon qui correspond d’ailleurs, peu ou prou, avec la durée de détention moyenne des porteurs de part de SCPI, qui est supérieur à 20 ans. On comprend alors que cette démarche à très long terme est dans l’intérêt des associés. 2050, ça vous concerne car ça concerne votre épargne. Et je vous donne rendez-vous en juillet prochain pour lire nos rapports extra-financier, qui présenteront en détail les actions entreprises et résultats obtenus depuis trois ans, et le plan d’actions pour les années à venir.
Rappel des avertissements : Communication publicitaire. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’étant pas garanti. L’objectif de rendement n’est pas garanti et ne saurait être un indicateur fiable des performances futures. Ne préjuge pas des acquisitions futures de la SCPI ni de la performance annuelle ou future de la SCPI. Veuillez-vous référer aux documents d’informations des FIA et aux documents d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
[1] Source : IEIF – publication février 2024
[2] Rapport entre le dividende brut avant prélèvements, versé au titre de l’année N (pour une part en pleine jouissance) et le prix de la part en vigueur au 1er janvier de l’année N.
