Quelles SCPI choisir en 2026 ? Le guide complet pour bien sélectionner ses SCPI

En 2026, bien investir en SCPI ne se résume pas à choisir la meilleure SCPI… mais les meilleures SCPI en fonction de vos objectifs. La règle d’or reste la diversification : construire une allocation de 3 à 5 SCPI complémentaires permet de mutualiser les risques locatifs, géographiques et sectoriels, et de bénéficier des expertises complémentaires de plusieurs gérants.

Pour bien sélectionner ses SCPI, il faut analyser une série de critères quantitatifs (dont le taux de distribution, la valorisation du patrimoine, l’endettement, les réserves, la liquidité, les frais), mais aussi des facteurs qualitatifs souvent négligés, comme le « style de gestion » du gérant et la transparence de sa communication. Ce guide vous donne plusieurs clés pour construire une allocation solide et adaptée à votre profil. Ce guide est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Avant toute décision d’investissement, il est recommandé de se rapprocher de son conseiller financier ou de tout professionnel habilité afin d’évaluer la pertinence de cet investissement au regard de sa situation personnelle, de ses objectifs et de son profil de risque.

Veuillez-vous référer à la note d’information de la SCPI et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.

Pourquoi diversifier son allocation entre 3 à 5 SCPI ?

Avant de comparer les SCPI entre elles, il faut poser un principe fondamental : une SCPI seule peut être diversifiée, mais une allocation dans plusieurs SCPI permet de maximiser cet effet. Chaque SCPI est exposée à des secteurs plus ou moins variés (bureaux, commerces, santé, logistique…), des géographies et des stratégies de gestion différentes. En concentrant son investissement sur une seule SCPI, même diversifiée, l’investisseur « met tous ses œufs dans le même panier ».

Construire une allocation de plusieurs SCPI, disons 3 à 5, permet potentiellement de :

• Répartir le risque locatif entre plusieurs types d’actifs et de locataires ;
• Combiner des SCPI complémentaires ;
• Mixer des expositions françaises et européennes ;
• Bénéficier des expertises et styles de gestion de différents gérants.

Cette logique de portefeuille est couramment utilisée par les conseillers en gestion de patrimoine et les investisseurs les plus expérimentés.

Les critères clés pour bien choisir ses SCPI

La dynamique de collecte : un point de départ objectif

Pour évaluer les SCPI sans parti pris, un point de départ est la dynamique de collecte brute et nette, publiée chaque trimestre par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et l’IEIF. Cette étude donne le pouls de la confiance du marché (professionnels comme particuliers) dans chaque société de gestion.

Cette étude permet d’identifier trois profils :

• les SCPI en progression régulière, dont la collecte accélère, ce qui permet de maximiser le développement à court terme ;
• les SCPI stables, avec une collecte régulière, souvent gérées par des acteurs établis ayant su traverser plusieurs contextes de marché ;
• les SCPI en recul, dont la décollecte peut signaler des difficultés, une stratégie devenue moins lisible ou un retournement de marché sur leurs actifs cibles.

La collecte n’est pas un critère de performance à proprement parler, mais elle constitue un bon point d’entrée pour savoir où chercher de l’information.

Pour illustrer notre propos nous listons ci-après les 10 SCPI ayant affiché la plus importante collecte brute en 2025 (selon les données de l’IEIF). Cet échantillon représente plus de 3,1 milliards d’euros de collecte. A titre de comparaison, l’intégralité des SCPI “de rendement” à capital variable ont collecté 5,4 milliards d’euros sur la même période. Cet échantillon couvre donc près de 60 % du marché. Pour information, nous indiquons également les SCPI d’Atland Voisin qui ne rentrent pas dans cette liste.

SCPI	Catégorie de SCPI (nomenclature Aspim)	Collecte brute 2025 ( en €)
CORUM ORIGIN	Diversifiée	582 334 450
TRANSITIONS EUROPE	Diversifiée	561 021 470
IROKO ZEN	Diversifiée	543 796 789
COMETE	Diversifiée	398 860 348
ÉPARGNE PIERRE EUROPE [Atland Voisin]	Diversifiée	292 580 200
REMAKE LIVE	Diversifiée	202 298 028
CORUM EURION	A prépondérance Bureaux	165 826 275
CRISTAL LIFE	Diversifiée	143 253 920
CORUM XL	A prépondérance Bureaux	139 863 750
SOFIDYNAMIC	Diversifiée	119 837 340
Autres SCPI d'Atland Voisin ne figurant pas dans l'échantillon basé sur la collecte brute
ÉPARGNE PIERRE	Diversifiée	113 653 072
ÉPARGNE PIERRE SOPHIA	Santé et Education	10 373 000

Source : Aspim / IEIF

Ces données de collecte ne constituent ni un classement de performance ni une recommandation d’investissement.

Capitalisation et taille de la SCPI

La taille d’une SCPI, mesurée par sa capitalisation, a une incidence directe sur sa capacité à maximiser la performance à court terme. Le concept clé ici est l’effet dit « relutif » (lui-même lié au délai de jouissance). Explication.

Lorsqu’un investisseur souscrit des parts de SCPI à capital variable, celles-ci sont frappées d’un délai de jouissance (généralement de 3 à 6 mois) pendant lequel l’investisseur n’a pas encore droit à des revenus. Ce délai laisse le temps à la SCPI d’investir les capitaux collectés dans de nouveaux actifs. Si la SCPI est de petite taille et dispose d’une capacité de déploiement rapide, les nouveaux actifs acquis viennent enrichir le patrimoine commun avant même que les nouveaux associés ne soient éligibles aux revenus : le gâteau grossit alors plus vite que le nombre de convives. C’est l’effet “relutif”.

Ce qu’il faut regarder : le rythme de collecte comparé i) au rythme d’acquisition, ii) à la capitalisation de la SCPI, iii) et à la durée du délai de jouissance. Ces données sont disponibles dans les bulletins trimestriels et les rapports annuels, ainsi que dans la documentation légale. Voici ce qu’on constate pour les 10 SCPI de notre échantillon :

Échantillon de nos 10 SCPI	Délai de jouissance
Minimum	3 mois
Maximum	5 mois

Source : notes d’information des SCPI

SCPI gérées par Atland Voisin	Délai de jouissance
ÉPARGNE PIERRE	0 mois (jusqu'au 31/07/2026)
ÉPARGNE PIERRE EUROPE	5 mois
ÉPARGNE PIERRE SOPHIA	4 mois

Taux de distribution et historique

Pour cette section, rappelons tout d’abord que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le Taux de Distribution est l’indicateur de rendement de référence. Il mesure les revenus versés dans l’année rapportés au prix de la part au 1^er janvier.

Mais le Taux de Distribution seul ne dit pas tout. Tout d’abord, il faut l’analyser sur plusieurs exercices :

• Un taux stable ou en progression sur 3 à 5 ans est un signe favorable ; à condition que ce soit la progression du revenu distribué qui permette cette stabilité ou cette progression
• Un taux exceptionnellement élevé ou stable peut cacher une distribution de réserves ou de plus-values : le rendement affiché est alors en partie non récurrent.
• Un taux en baisse régulière mérite une explication claire de la part du gérant. Découle-t-il d’une hausse du prix de part ou d’une baisse du revenu distribué ?

La PGA (Performance Globale Annuelle) est également à surveiller : cela reflète le Taux de Distribution, auquel s’ajoute l’éventuelle hausse ou baisse du prix de part sur la même année.

Un troisième indicateur de performance mérite qu’on s’arrête : le Taux de Rendement Interne. Celui-ci se calcule sur longue période, 5 ans a minima et 10 ans idéalement (voire plus quand cela est possible). Il permet de mesurer la performance moyenne annuelle d’une SCPI sur une période donnée, en intégrant les deux aspects de la performance, à savoir la distribution de revenus et l’évolution du prix de part (en ceci compris l’impact des frais). Il permet donc d’évaluer la performance historique d’une SCPI et son évolution au fur et à mesure des années. Pour les SCPI récentes, faute de recul, la société de gestion devra indiquer un objectif de TRI à 10 ans (non garanti), uniquement lorsque celui-ci est prévu dans la documentation du fonds.

Notre point de vue :

• La performance est évidemment un aspect clé dans la sélection d’une SCPI. Celle-ci doit être finement analysée, à la fois dans son évolution dans le temps mais aussi en prenant le soin d’étudier la façon dont elle se construit. La performance doit selon nous se mesurer à l’aune de la capacité de la SCPI à générer des revenus distribuables non garantis les plus réguliers possibles dans la durée, et provenant quasi-exclusivement des loyers (pour éviter de reposer sur des éléments plus ponctuels comme les plus-values ou les réserves). Faute de pouvoir prévoir l’avenir, les investisseurs doivent se baser sur les données historiques, même si il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il reste toutefois possible d’évaluer les perspectives de loyer à court terme en regardant l’évolution du Taux d’Occupation Financier (TOF), qui fait l’objet d’une définition normalisée s’imposant à tous les acteurs. Cet indicateur peut être vu comme un signal avancé de la capacité de la SCPI à générer des loyers, et donc des revenus locatifs potentiels distribuables. Il doit toutefois être analysé avec recul, car les résultats peuvent varier et ne constituent d’un des nombreux critères à prendre en compte. Une SCPI jeune affichera plus facilement un TOF (sans que cela soit garanti) proche de 100 % les 3 ou 5 premières années, puis celui-ci baissera inexorablement à moyen ou long terme. Pour une SCPI mûre, on pourra considérer qu’un TOF d’environ 95 % est tout à fait satisfaisant.

• La performance doit être évaluée au regard du risque pris par le gérant. Ce risque se mesure lui-même dans la variation des performances d’année en année (la volatilité) mais aussi en appréhendant les différentes composantes qui influent directement ou indirectement ce risque. C’est cet aspect que nous allons désormais étudier à travers une sélection (non exhaustive) de critères.

SCPI gérées par Atland Voisin. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures	PGA 2025	TD 2025	TRI sur 10 ans
ÉPARGNE PIERRE	5,28 %	5,28 %	5,03 %
ÉPARGNE PIERRE EUROPE	6,75 %	6,75 %	n/a (créée en 2022)
ÉPARGNE PIERRE SOPHIA	6 %	6 %	n/a (créée en 2024)
Moyenne du marché des SCPI	1,46 %	4,91 %	3,21 %

Source : IEIF ; données indiquées brutes de fiscalité étrangère

Diversification sectorielle et géographique

Au-delà des chiffres, il faut comprendre la stratégie de la SCPI : sur quels actifs investit-elle, dans quelles zones géographiques, avec quelle logique de diversification ?

Quelques questions à se poser :

• La SCPI est-elle mono-sectorielle (bureaux, santé, logistique) ou diversifiée ? Une spécialisation peut être une force sur un marché porteur, ou une vulnérabilité en cas de retournement.
• Quelle est la répartition géographique du portefeuille ? France uniquement, Europe (zone euro, voire au-delà), international ?
• Quel est le degré de mutualisation ? Un portefeuille de 200 actifs et 500 locataires est structurellement moins risqué qu’un portefeuille de 20 actifs concentrés sur 20 locataires.
• Quelle est, en moyenne, la durée ferme résiduelle des baux ? Une durée longue est le signe d’une plus forte lisibilité sur les éventuels revenus futurs (non garantis). Cet indicateur est toutefois à nuancer en ceci qu’un immeuble très bien situé sur son marché (par son emplacement, sa qualité, son prix) n’aura pas besoin d’être assorti d’une clause de bail ferme

Notre point de vue : quelle que soit la stratégie poursuivie par la SCPI, la mutualisation et la diversification doivent être au cœur d’une SCPI. Cette mutualisation sera d’autant plus forte que la valeur unitaire moyenne des actifs détenus par la SCPI sera faible. Cette donnée peut être facilement approchée en divisant la valeur totale du patrimoine d’une SCPI par le nombre d’actifs détenus.

Passif, endettement et structure de l’endettement

Le passif d’une SCPI – et en particulier son niveau d’endettement – est un critère souvent sous-estimé par les investisseurs particuliers. Il est pourtant décisif.

Une SCPI endettée peut amplifier ses rendements en cas d’effet de levier positif, mais elle s’expose à une pression accrue sur ses revenus distribuables en cas de changement rapide des conditions de financement ; l’effet de levier peut alors se transformer en « effet massue ». Dans ce domaine le ratio entre dette et valeur des actifs est l’indicateur à surveiller. Selon nous, un ratio supérieur à 20 % mérite une attention particulière.

À l’inverse, une SCPI sans dette présente une structure plus résiliente, mais potentiellement moins dynamique sur la performance à court terme.

Ce qu’il faut vérifier : le montant total de l’endettement, la composition entre emprunts amortissables et in fine, la maturité des crédits, les conditions de refinancement et la sensibilité aux hausses de taux.

Notre point de vue : le taux d’endettement doit rester à un niveau mesuré, que nous estimons entre 10 et 20 % de la capitalisation en fonction de la taille de la SCPI. En effet, les SCPI remboursent les emprunts (intérêt et principal) par la collecte neuve. Un ralentissement de la collecte pèsera alors d’autant plus sur une SCPI ayant pris des engagements financiers importants, engagements qui doivent être honorés avant de pouvoir redistribuer les revenus.

Notre point de vue, bis : La composition de l’endettement doit également être analysée avec finesse, pour privilégier les SCPI financées par des emprunts amortissables à taux fixes, plutôt que par emprunt in fine ou emprunt à taux variable. Cela permet de réduire le risque de refinancement, en cas de modification soudaine des conditions financières. Cette aprécisation relève de notre analyse et ne constitue pas une norme de marché ni une recommandation applicable à toutes les SCPI.

Réserves : Report à Nouveau (RAN) et réserves de plus-values

Les réserves d’une SCPI constituent son matelas de sécurité. Elles se déclinent en deux formes principales :

Le Report à Nouveau (RAN) correspond aux bénéfices non distribués des exercices passés. Exprimé en nombre de jours de distribution, il donne une idée de la capacité de la SCPI à maintenir ses revenus distribuables même en cas de baisse temporaire des loyers. Un RAN de 30 jours ou plus est généralement considéré comme un atout favorable.

Les réserves de plus-values proviennent des cessions d’actifs réalisées in boni. Elles peuvent être redistribuées ponctuellement aux associés, ce qui explique parfois des pics de distribution sur certaines années.

Dans les deux cas, le niveau de réserves traduit la prudence de gestion et la décision du gérant de piloter la SCPI dans une optique de régularité à travers les cycles. Une absence ou un faible niveau de réserve traduira une préférence du gérant pour la performance immédiate

Notre point de vue : certains gérants ont pour politique de constituer des réserves, d’autres non. Atland Voisin se range dans ceux qui voient les réserves comme un levier pertinent pour lisser les éventuelles variations des revenus, en cas d’évolution sur le court terme des marchés locatifs.

Notre point de vue, bis : outre le niveau des réserves, il convient d’étudier la part que ses réserves représentent dans la distribution des revenus. Si les revenus distribués par la SCPI “tiennent” d’année en année grâce à un recours croissant à ces réserves, cela dénote d’une dégradation de la capacité distributive à long terme de la SCPI.

Liquidité : parts en attente et structure de l’actionnariat

La liquidité d’une SCPI est un paramètre structurel souvent mal appréhendé. En effet le retrait de parts de SCPI à capital variable dépend de l’existence d’une contrepartie. La notion clé ici est celle de collecte brute (les capitaux levés par la SCPI sur la période concernée), et de collecte nette (qui est égale à la collecte brute diminuée des retraits).

Deux indicateurs sont à surveiller en particulier :

• Le nombre de parts en attente de retrait : Un montant qui augmente très rapidement sur plusieurs trimestres, ou très nettement supérieur à la collecte brute, est un signal défavorable ;
• La proportion du capital détenu par des institutionnels : Une présence significative d’investisseurs institutionnels peut, dans certaines circonstances, avoir une incidence sur la liquidité du véhicule.

Notre point de vue : la réglementation n’oblige pas les gérants à divulguer la composition de l’actionnariat des SCPI. L’affichage de cette donnée est donc laissé à la discrétion du gérant et constitue donc un signal de l’importance que celui-ci porte à l’information portée aux associés, au-delà des obligations réglementaires. Chez Atland Voisin, nous avons pris le parti de communiquer cette donnée par souci de transparence.

Frais : un aspect à comprendre, pas à comparer à la légère

Les frais des SCPI méritent une explication claire avant d’entrer dans tout comparatif. Contrairement à d’autres placements, les frais de SCPI s’expliquent par la nature de l’actif sous-jacent (délai et coût des transactions, gestion locative et technique active).

On distingue principalement :

• Les frais de souscription (ou droits d’entrée) : généralement entre 8 % et 10 % HT du prix de la part. Ils sont prélevés une seule fois, à l’entrée, et reflètent notamment les coûts nécessaires à la levée de capitaux.
• Les frais de gestion : prélevés annuellement sur les loyers collectés, ils rémunèrent la gestion quotidienne du patrimoine. Ils varient entre 10 % et 15 % HT des loyers bruts selon les SCPI. Il est important de relever que les loyers bruts représentent 5 à 8 % de la valeur du patrimoine de la SCPI ; ce qui signifie que les frais de gestion représentent 0,5 % à 1,2 % de « l’encours » par an (pour reprendre la terminologie propre aux placements basés sur des actions ou des obligations).

Les frais de souscription sont souvent utilisés comme argument commercial et marketing, mais il faut les mettre en perspective : leur impact diminue avec la durée de détention. Sur un horizon de 8 à 10 ans (horizon minimum recommandé pour toute SCPI), leur impact sur la performance est d’environ 0,5 % par an. Sur un horizon de 20 ans (durée régulièrement constatée), ils ne représentent “plus que” 0,25 %. Ces durées sont cohérentes avec l’horizon long terme d’un investissement en SCPI

Notre point de vue : comparer deux SCPI sur la seule base de leurs frais, sans tenir compte de leur stratégie ou de leur profil rendement-risque serait un raccourci dommageable. Car, au-delà du montant des frais et de leur impact sur la performance, il convient d’évaluer l’incidence de la structure de frais sur les décisions d’investissement que le gérant pourra être amené à prendre. Par exemple un gérant optant pour des frais de souscription à 0 % pourrait facturer des frais de gestion plus élevés dans la durée, et pourrait être incité à maximiser l’endettement de la SCPI pour accroître le volume d’actif sous gestion dont découle sa rémunération.

A noter :

• Les revenus perçus par les investisseurs sont toujours exprimés nets des frais de gestion, et le Taux de Distribution est toujours calculé frais d’entrée inclus.
• Les autres frais recouvrent principalement, avec les frais liés à la cession des parts (appliqués en cas de mutation transaction) d’un côté ;, et les frais internes à la gestion de la SCPI, et qui varient fortement d’une SCPI à l’autre (ex : frais sur travaux, frais sur les ventes avec ou sans plus-value, etc.).

Le gérant, son rapport au risque, et sa communication

C’est le critère le plus qualitatif, que les comparatifs disponibles en ligne ne permettent pas de mesurer. Deux SCPI peuvent afficher des performances similaires et se distinguer radicalement par le style de gestion et de communication du gérant.

Or le style de gestion est précisément ce qui distingue deux gérants :

dans son choix entre maximisation du rendement à court terme et régularité (non garantie) de la performance dans la durée, à travers l’exploitation ou non de certains leviers évoqués plus haut : effet relutif lié au délai de jouissance, recours au crédit, collecte renforcée par des institutionnels, gestion du prix de part

Il restera aussi à chaque investisseur de se forger une opinion, une impression en lisant les communications officielles du gérant : rapports annuels, bulletins d’informations, communiqués. En se posant des questions simples : le langage est-il clair ? Le gérant assume-t-il ses choix ? Les difficultés sont-elles exposées de façon équilibrée ?

Pour aller plus loin dans l’évaluation du gérant, il peut être utile de lire les avis d’autres investisseurs sur des forums spécialisés, de solliciter des retours dans son entourage, et de croiser les témoignages avec les éléments objectifs des rapports publiés. La réputation d’un gérant se construit dans la durée et s’évalue dans les cycles difficiles.

Atland Voisin : profil et positionnement

Atland Voisin est une société de gestion indépendante spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, dont le positionnement repose sur deux piliers : une gestion de conviction sur des actifs diversifiés en France et en Europe, et un style de gestion tourné vers la prudence et l’équilibre entre performance à court et à moyen terme, selon l’approche de gestion retenue par la société.

Nos SCPI phares, notamment Épargne Pierre (SCPI diversifiée historique à dominante France), Épargne Pierre Europe (SCPI diversifiée 100 % européenne) et Épargne Pierre Sophia (SCPI de l’Europe de la santé et de l’éducation), illustrent des positionnements complémentaires au sein de la gamme. Cette complémentarité est précisément ce que recherchent les investisseurs souhaitant construire une allocation de 3 à 5 SCPI diversifiées.

Notre style de gestion se caractérise par un recours très mesuré à l’endettement (entre 0 et 10 % sur nos SCPI à capital variable), une très faible présence d’investisseurs institutionnels dans le capital des SCPI (entre 0 et 10 % pour les mêmes SCPI), des prix de part gérés de façon à privilégier la stabilité (non garantie), par la constitution progressive et mesurée de réserves de report à nouveau (pouvant servir à lisser l’impact d’éventuelles variations des revenus locatifs), et par la sélectivité dans les investissements (plutôt que la rapidité d’exécution visant à maximiser l’effet relutif lié à une collecte croissante et au délai de jouissance).

Enfin, la transparence de la communication est appliquée avec constance depuis plus de 10 ans (bulletins périodiques détaillés, explications des investissements, indicateurs publiés régulièrement, notes détaillées lors d’évènement de marché comme la crise du Covid-19, etc.), ce qui constitue un atout qualitatif dans un marché où la lisibilité de la gestion est devenue un critère de sélection à part entière.

Avertissements : l’investissement en parts de SCPI comporte des risques, dont un risque de perte en capital et de liquidité, le capital investi n’étant pas garanti. Les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. La distribution des revenus n’est pas garantie et peut varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.

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