Juillet clôt la période des assemblées générales et des rapports annuels pour toutes les SCPI du marché. Ce moment est l’occasion de se pencher sur un indicateur publié une fois par an et, la plupart du temps, survolé : le taux d’endettement des SCPI.
Dans cet article, comme à chaque fois, nous allons faire au mieux pour vous donner les clés pour interpréter cet indicateur financier ; afin qu’il vous renseigne sur la bonne santé de telle ou telle SCPI et sur ses perspectives.
Commençons par un double constat :
- Bonne nouvelle : cette information est très facile à trouver puisqu’elle figure obligatoirement dans les rapports annuels de SCPI.
- Mauvaise nouvelle : il est difficile d’interpréter cette donnée sans rentrer dans le détail de son calcul et de la situation globale de la SCPI.
Les dettes et les engagements
Pour illustrer mon propos, prenons un chiffre produit par l’Aspim (l’association professionnelle qui représente les gérants de SCPI) dans le communiqué de presse du 2 mai dernier1 « en moyenne, les dettes et autres engagements des SCPI représentent 21,4% de l’actif net augmenté des engagements payables à terme, contre 18,5% à la fin de l’année 2022. Cette progression de 3 points du ratio dettes et autres engagements reste raisonnable, compte tenu de la baisse des valeurs vénales des patrimoines immobiliers entre fin 2022 et fin 2023 ».
Au-delà de notions techniques d’actif net ou des « autres engagements », retenons que les SCPI apparaissent, en moyenne, relativement peu endettées. Et cela semble être une bonne chose. Et il est vrai qu’un faible taux d’endettement est a priori une bonne chose. Mais cette donnée ne nous renseigne que très superficiellement.
Tout d’abord, pour aller plus loin, il faut s’intéresser à chaque SCPI tant la situation peut varier : certaines afficheront entre 0 et plus de 30% d’endettement (les SCPI à capital variable gérées par ATLAND Voisin ont un taux d’endettement compris entre 0 et 10,50% au 31/12/2023). Ensuite, indépendamment du niveau, il convient de se poser une question clé : cet endettement contribue-t-il à la distribution de revenus pérennes aux associés ? Ou, au contraire, fait-il peser un risque sur la capacité future à distribuer ces revenus ?
L’endettement à court terme
Dans un premier temps, examinons l’endettement à court terme et l’endettement à long terme.
L’endettement à court terme (6 à 12 mois) permet de bénéficier de liquidités afin de saisir des opportunités sur des immeubles générateurs de loyer sans disposer de la trésorerie nécessaire. Dans ce cas, la SCPI a un bénéfice à court terme par la perception d’un loyer pour autant que l’effet de levier soit positif (différentiel entre taux de rendement net immobilier et taux d’intérêt) et entraînera un effet relutif pour les revenus de la SCPI compte tenu du délai de jouissance des nouveaux associés. Ce recours à l’emprunt à court terme permet d’anticiper le rythme de la collecte et de saisir les opportunités d’investissement contribuant à « faire grossir » le revenu global plus rapidement. La SCPI ayant recours à l’endettement à court terme doit s’assurer de sa capacité à rembourser ce prêt par la bonne anticipation de sa collecte.
L’endettement à long terme
Le recours à l’emprunt à long terme constitue un élément d’optimisation financière et permet d’augmenter l’effet de levier lié au financement bancaire pour autant que les taux de rendement net des immeubles acquis soient supérieurs aux taux d’intérêt des emprunts. La période de taux d’intérêt faible que nous avons vécue depuis plusieurs années a favorisé cet effet de levier positif entraînant une hausse de l’endettement chez tous les acteurs économiques et notamment pour les SCPI. Toutefois, toute stratégie d’endettement doit s’accompagner d’une évaluation de la capacité du fonds à le supporter et à anticiper les fluctuations potentielles du marché pour éviter que le levier financier ne se mue en fardeau économique. Le recours à l’emprunt ne doit pas être utilisé pour doper temporairement les revenus de la SCPI. Bien sûr, certains pourraient vous rétorquer que l’emprunt pourra rester indolore à long terme, car il suffira de remplacer le prêt initial par un nouveau prêt. Et de fait, cela peut être vrai, mais à une condition : que les conditions d’emprunt futures soient au moins aussi bonnes que celles d’origine. Sinon, la charge financière (le remboursement des intérêts) augmentera, et les revenus distribuables de la SCPI baisseront mécaniquement.
Dans ce cas, l’emprunt s’apparente à un risque accru, autant pour les futurs revenus distribuables, que pour la situation de trésorerie de la SCPI qui peut être fragilisée par des remboursements de prêts in fine trop importants.
Le taux d’endettement d’une SCPI
Or les deux dernières années nous ont rappelé, si besoin était, que toutes les prévisions peuvent être déjouées. Les gérants qui tablaient sur un maintien voire une amélioration des conditions de financement ont vu leurs hypothèses se retourner contre eux. Et c’est là qu’il convient d’introduire la notion de risque pour analyser le taux d’endettement d’une SCPI. En effet, on le voit, il apparaît risqué de miser sur la possibilité de la SCPI à emprunter à des conditions plus favorables à l’avenir. Car cela revient à lier la performance future de la SCPI à l’évolution des conditions de financement, qui sont par nature imprévisibles.
Cela étant dit, comment pouvez-vous, à votre niveau, évaluer le « risque crédit » d’une SCPI donnée ?
En pratique, nous proposons la grille de lecture suivante pour analyser l’endettement d’une SCPI. L’endettement est maîtrisé s’il répond aux trois caractéristiques suivantes :
- L’endettement se situe entre 10 et 20% de la capitalisation année après année, et la documentation légale du fonds limite la capacité d’endettement à 30%.
- L’endettement est majoritairement composé :
- D’emprunts amortissables (c’est-à-dire où la SCPI rembourse des intérêts et du capital au fil de l’eau),
- Avec un horizon de remboursement le plus éloigné possible dans le temps (cet horizon est appelé « maturité »).
- L’endettement est principalement composé d’emprunts à taux fixes, ou avec des taux variables plafonnés, pour se prémunir du risque de renchérissement des conditions de financement.
Ajoutons que les emprunts où l’on rembourse tout le capital à l’échéance finale (on parle de prêts in fine), ne doivent pas être prépondérants dans l’endettement de la SCPI et avoir un horizon de remboursement le plus lointain possible.
Avertissements : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité, le capital investi n’étant pas garanti. La distribution de revenus n’est pas garantie et peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions du marché. Communication publicitaire.
