Compte tenu de la crise sanitaire que nous traversons, nous souhaitons partager avec vous notre analyse des conséquences économiques en général, et sur l’immobilier et sur les SCPI que nous gérons en particulier.
Notre analyse se veut réaliste et lucide en gardant à l’esprit la sortie de crise et le redémarrage économique. Nous nous proposons de vous informer régulièrement sur l’incidence des événements sur les produits d’épargne immobiliers. Nos équipes sont pleinement mobilisées et opérationnelles pour répondre à vos questions et vous accompagner.
DANS L’IMMÉDIAT, FAIRE FRONT ET PRÉPARER L’APRÈS COVID-19
Face à la crise sanitaire et aux mesures de confinement et à cette situation totalement inédite, la société dans son ensemble a des réactions de peur devant l’inconnu et de protection corporatiste. La société française toute entière a dû se réorganiser et s’adapter. Les gouvernements et les banques centrales ont réagi rapidement en mettant en place des mesures d’accompagnement financier pour soulager la trésorerie des entreprises notamment les plus petites qui sont confrontées à un risque réel de faillite.
Retrouvez notre article « Impact du Covid-19 sur nos SCPI »
Regarder la réalité en face
Le Ministre de l’Économie déclarait le 17 mars dernier « Il y a aussi une guerre économique et financière. Elle sera durable, elle sera violente ». Il a, depuis, prévenu que la France connaîtrait une récession en 2020.
En effet l’économie mondiale a subi un ralentissement brutal. De nombreuses entreprises ont été contraintes d’interrompre leur production, des pays ou des zones économiques ont fermé leurs frontières et les ménages – confinés chez eux – ont diminué fortement leur consommation.
Sur les marchés financiers et face à l’incertitude, les investisseurs ont arbitré massivement leurs titres risqués, provoquant une panique boursière que les gouvernements et les banques centrales tentent d’endiguer à travers des mesures d’aides exceptionnelles.
La crise sanitaire va inévitablement provoquer des pertes de production et de revenus entraînant une récession, ce qui se mesurera par un recul du PIB en 2020.
Passer à l’action
L’État Français a mis sur pied différents plans d’aide un premier de 45 milliards d’euros. L’essentiel – 32 milliards d’euros – passe par un report ou une annulation de charges sociales et fiscales des entreprises. Pour les salariés, la protection est apportée par le dispositif de d’activité partielle (aussi appelé « chômage partiel » ou « chômage technique ») ; pour les indépendants ou les très petites entreprises, par un fonds de solidarité dédié de 2 milliards d’euros. Pour permettre aux banques d’octroyer des crédits aux entreprises, l’État et ses émanations (au premier rang desquels la Banque Publique d’Investissement) vient garantir les prêts bancaires à hauteur de 300 milliards d’euros. Conséquence directe, le déficit public Français va s’accroître significativement avec la baisse des recettes fiscales et la hausse des dépenses.
Face à cette situation qui concerne tous les États membres de l’Union Européenne, la Commission a suspendu les règles de discipline budgétaire. Cette décision sans précédent permet aux Etats de prendre toutes les mesures budgétaires qu’ils jugeront nécessaires, sans avoir à respecter les ratios relatifs au déficit ou à la dette. La Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu les taux à des niveaux historiquement très bas (le taux directeur étant déjà à 0% depuis 2016). Elle a annoncé un plan colossal de 750 milliards d’euros pour des rachats de dette privée et publique, six fois plus que le montant initialement annoncé. Le superviseur bancaire a également assoupli les ratios techniques applicables aux banques afin de faciliter la transmission du crédit à l’économie réelle.
Panser nos plaies, penser l’après
L’endiguement de l’épidémie aura lieu et l’activité économique repartira. La croissance sera-t-elle lente, rapide, mouvementée ou inexistante ? Évidemment, il est pour le moins difficile d’y répondre aujourd’hui. On peut toutefois penser qu’une partie de la consommation annulée du fait du confinement sera réalisée dans les mois qui suivront, comme les achats de biens courants ou durables Mais au-delà de cet effet de report, la trajectoire économique dépendra de plusieurs facteurs : à court terme, de la durée de la crise à l’échelle mondiale, et ses éventuelles répliques ; à moyen terme des décisions prises par les Gouvernements ; à long terme, des décisions prises par les acteurs économiques privés et publics pour adapter nos économies à une nouvelle donne mêlant risques (pandémie, changement climatique, biodiversité) et opportunités (transformation numérique, relocalisation industrielle, économie circulaire ou à impact).
Dans l’immédiat, les États agissent pour que les acteurs économiques « essentiels aux intérêts des Nations » poursuivent leurs activités, et pour qu’un maximum d’entreprises soient en mesure de redémarrer à l’issue du confinement.
Le soutien étatique à l’économie est intense – « quoiqu’il en coûte », a dit le Président de la République – mais il est nécessairement temporaire. Et à l’échelle mondiale, en agissant de façon simultanée, massive, et rapide, les Gouvernements semblent avoir tiré les leçons des précédents chocs macroéconomiques bien que de natures différentes. Il est impossible de savoir si cette réponse suffira, mais les objectifs sont clairs, partagés, et pertinents : limiter les faillites et le chômage pour préserver la capacité de production et de consommation, afin que la reprise puisse avoir lieu à l’issue de la crise.
Le coronavirus a dévoilé les qualités et défauts de nos modes de production et de consommation. L’allongement des chaînes de production sera nécessairement questionné en raison de la vulnérabilité que ce type de développement entraîne, en particulier selon nous dans des pays comme la France.
CONSÉQUENCES SUR L’IMMOBILIER
Un marché immobilier ? Des marchés immobiliers !
Les segments immobiliers les plus touchés sont ceux concernés par l’arrêté de fermeture (commerces hors alimentaires et hôtellerie). La baisse de leur chiffre d’affaires est conséquente depuis le 12 mars ayant pour conséquence l’asséchement de leur trésorerie entraînant des demandes de report du paiement de leurs charges en générale. Ces acteurs sont les plus enclins à envisager le recours au mécanisme d’activité partielle et aux demandes de report de loyer et charges.
La situation est différente pour les bureaux, locaux d’activités et entrepôts.
Pour les bureaux, la plupart des entreprises ont activé leur plan de continuité, et mis en place du télétravail leur permettant de générer un chiffre d’affaires minoré (à l’exception de certains secteurs plus touchés comme le tourisme, l’événementiel et les transports notamment).
Pour les locaux d’activité et entrepôts, dont les entreprises locataires continuent d’assurer l’approvisionnement alimentaire, matériaux de construction et santé, l’activité se maintient.
Dans le même esprit, le marché de l’investissement et le marché locatif, bien qu’étroitement liés, sont animés par des mécaniques propres.
Un marché de l’investissement fortement ralenti au 1er semestre, puis des opportunités ?
Les investisseurs feront preuve de prudence dans cet environnement incertain. L’activité du marché devrait diminuer au 1er semestre 2020 notamment en raison de la difficulté à matérialiser concrètement les transactions dans un contexte de confinement ou à lancer de nouvelles opérations. Les actifs de commerce et le secteur hôtelier seront les plus affectés alors qu’un mouvement de report vers les actifs défensifs semble vraisemblable. Les éléments d’arbitrage dans ce contexte se concentreront plus particulièrement sur la stabilité des revenus locatifs et le niveau d’occupation ainsi que le caractère critique de l’investissement.
En dépit de fluctuations liées aux crises, la tendance de fond devrait rester à une allocation significative des capitaux vers l’immobilier. En effet, l’immobilier devrait continuer à afficher un couple rendement-risque favorable comparativement aux autres produits d’épargne.
L’évolution des taux d’intérêt sera à surveiller durant cette période car nous avons assisté aux premiers signes d’une réaction haussière des taux souverains à long terme, diminuant la prime de risque sur l’immobilier. Cet élément, s’il se confirmait, serait de nature à entraîner un ajustement des prix des actifs immobiliers de référence ou « prime » (immeubles neufs et rénovés dans les meilleurs emplacements). L’endettement de certains acteurs et le respect de ratios contractuels pourraient entraîner l’obligation pour certains de vendre et offrir ainsi des opportunités aux acquéreurs agissant en fonds propres ou peu endettés comme les SCPI.
Un marché locatif qui mêle solidarité à court terme et engagement à long terme
La question de la suspension des loyers est à mettre en relation avec le très fort ralentissement de l’économie pour certains secteurs mais également avec l’annonce du Président de la République. Rappelons qu’une suspension de loyer n’est pas une annulation de loyer. Précisons aussi, que l’allocution du Président de la République mentionnait les TPE et PME. Ces notions ont été précisées depuis par le Législateur, qui est venu confirmer cet esprit.
En effet la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 a été adoptée par la commission mixte paritaire et votée par l’Assemblée Nationale le 23 Mars 2020. Parmi les différentes mesures, celles concernant les mesures de soutien économiques indiquent que l’Etat est autorisé à aider directement ou indirectement les entreprises dont la viabilité est remise en cause via notamment par « Un sursis au paiement des loyers et factures de gaz et d’électricité pour les microentreprises[1] dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie, un report intégral ou étalement de paiements et un renoncement aux pénalités financières. »
Toutefois, si la Loi est claire et la solidarité se doit d’être commune dans ce contexte, le propos du Président de la République sur la suspension des loyers limitée aux PME les plus en difficulté, a été entendu par certaines entreprises comme une annulation de loyer. Ainsi par la voie des différentes fédérations de commerçants, il a été demandé, non plus une suspension mais une annulation des loyers et charges pendant la période de fermeture contrainte.
Face à cette demande, les associations et fédérations des bailleurs ont précisé approuver les mesures d’urgence mises en place par le gouvernement et notamment la solidarité vis-à-vis des petites entreprises en difficulté. Elles vont même au-delà du cas de figure prévu par la Loi et recommandent concernant leurs locataires TPE[2] et PME[3] dont l’activité est interrompue[4] de mettre en place immédiatement les mesures suivantes :
- Le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté.
- Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.
Il est important également de rappeler le dispositif de prêt de 300 milliards d’euros garantis par l’État en relation avec la Fédération Bancaire Française et BPI France. Cela doit permettre à l’ensemble des entreprises de surmonter la perturbation importante induite par cette crise sanitaire. Jusqu’au 31 décembre prochain, les entreprises de toute taille, quelle que soit la forme juridique de l’entreprise (notamment sociétés, commerçants, artisans, exploitants agricoles, professions libérales, micro-entrepreneurs, associations et fondations ayant une activité économique), à l’exception des sociétés civiles immobilières, des établissements de crédit et des sociétés de financement, pourront demander à leur banque habituelle un prêt garanti par l’Etat pour soutenir leur trésorerie.
Ce prêt pourra représenter jusqu’à 3 mois de chiffre d’affaires 2019, ou deux années de masse salariale pour les entreprises innovantes ou créées depuis le 1er janvier 2019. Aucun remboursement ne sera exigé la première année ; l’entreprise pourra choisir d’amortir le prêt sur une durée maximale de cinq ans.
Les banques s’engagent à examiner toutes les demandes qui leur seront adressées et à leur donner une réponse rapide. Elles s’engagent à distribuer massivement, à prix coûtant, les prêts garantis par l’Etat pour soulager sans délai la trésorerie des entreprises et des professionnels.
Jean-Christophe ANTOINE
Président d’ATLAND Voisin
Achevé de rédiger le 27 mars 2020
[1] au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie
[2] Cette notion n’est pas clairement définie mais nous retiendrons les entreprises de moins de 10 salariés et ayant un chiffre d’affaires annuel de moins de 2 millions d’euros
[3] Une entreprise est qualifiée de PME au sens communautaire, lorsqu’elle possède moins de 250 salariés, et n’excède pas un chiffre d’affaires annuel de 50 millions d’euros ou un total de bilan annuel de 43 millions d’euros. Ces seuils sont appréciés de façon consolidée et non pas par succursale.
[4] en application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19
