Création de SCPI : plongée dans la tête d’un dirigeant de société de gestion

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SCPI création et lancement nouveau produit

ATLAND Voisin débute cette nouvelle année 2023 sous le signe de l’Europe, avec le lancement de notre nouvelle SCPI « Épargne Pierre Europe », dont les opérations seront ciblées sur l’immobilier tertiaire dans des métropoles de la zone euro. Envie de plonger dans la tête d’un dirigeant de société de gestion de SCPI ? C’est par ici, bonne lecture !

Deux premiers actifs acquis pour un montant de 6,1 M€ en Espagne et aux Pays-Bas, un objectif – visé mais non garanti – de taux de distribution annuel compris entre 5,00 et 5,50 % (brut de fiscalité), une labélisation ISR attendue d’ici la fin du semestre… Les premières informations transmises début janvier sur la SCPI Épargne Pierre Europe donnent le ton. 

Mais comment en sommes-nous arrivés là ? Pourquoi créer une nouvelle SCPI ? Pourquoi viser la zone euro ? Explications ! 

Comme toute société, ATLAND Voisin s’interroge régulièrement sur les tendances de marché et sur la meilleure façon de poursuivre son développement. La problématique pour un gérant de SCPI est la suivante : pour créer un placement il doit i) être différent de ceux que nous avons déjà et de ceux proposés sur le marché ii) répondre aux besoins des épargnants. 

1. Première condition : créer un placement distinctif

ATLAND Voisin gère trois autres SCPI : Épargne Pierre, Foncière Rémusat, Immo Placement. Elles ont des caractéristiques distinctives, mais un point commun : elles sont actives en France uniquement. En parallèle, le marché des SCPI a vu l’arrivée croissante de SCPI investissant en Europe (voire au-delà) depuis plusieurs années. Mais aucune d’entre elles n’a explicitement opté pour la stratégie d’investissement qui fait notre marque de fabrique : faire la part belle aux métropoles régionales et aux villes intermédiaires.


Ce choix s’inscrit aussi dans une logique de diversification pour les épargnants. À l’image de ce qui peut être réalisé en France à travers des opérations portant sur différentes régions et/ou différentes classes d’actifs, il s’agit de varier les investissements pour profiter de conditions locales complémentaires dans différents pays européens. On pense bien sûr aux performances économiques de chaque marché national, mais aussi de sa fiscalité, de sa réglementation ou encore de son univers concurrentiel.

La diversification est naturelle pour un gérant de SCPI, car elle permet de diminuer les risques. Elle peut prendre différentes formes : secteurs, types d’actifs, localisation… La diversification dans la zone euro permet de cibler un large marché, tout en se donnant la possibilité de signer des baux qui sont plus longs que sur le marché français.

2. Seconde condition : répondre aux besoins des épargnants

Les montants placés en SCPI par les Français depuis 10 ans ont confirmé que ce produit répondait à leurs besoins. 2022 devrait même conforter ce constat en établissant un nouveau record : les estimations tablent sur un montant cumulé supérieur à 10 milliards d’euros confiés aux différents gérants de SCPI selon MeilleureSCPI.comCréer une nouvelle SCPI vient donc enrichir la palette des solutions à disposition des épargnants ! 

Du point de vue de l’associé, cette approche européenne représente une perspective intéressante. D’abord, car elle lui permet – à son échelle – de diversifier son patrimoine à l’international et donc de diluer son risque. C’est également un outil facile. Plutôt que de se lancer dans des projets d’immobilier locatif complexes à l’étranger (financement, fiscalité, gestion locative…), l’achat de parts permet d’investir simplement à l’étranger sans la barrière de la langue ni la réalisation de recherches et démarches chronophages.

« […] L’achat de parts dans une SCPI présente dans plusieurs pays de la zone euro a pour objectif de permettre à l’épargnant de bénéficier d’un couple rendement-risque attractif à long terme, en profitant du meilleur de chaque pays, de chaque métropole et de chaque type d’actif. Et de bénéficier, éventuellement, d’une fiscalité allégée sur les revenus fonciers » Arnaud SOURNIA, Responsable des investissements Iberia & Benelux chez ATLAND Voisin.

Immobilier : zoom sur l’exemple du marché espagnol

Parmi les marchés européens, l’Espagne fait partie des « destinations ». Le pays dispose en effet de deux atouts majeurs pour un épargnant français : un marché immobilier dynamique (+ 65% de transactions de bureaux dans la région de Madrid au premier trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2021 selon BNP Paribas Real Estateet une fiscalité relativement plus légère qu’en France. Ce différentiel fiscal peut bénéficier à l’investisseur français (en fonction de sa situation fiscale) grâce au principe de non double imposition : ce qui a déjà été imposé en Espagne ne peut pas à nouveau être imposé en France.

« L’immobilier espagnol est soumis aux mêmes aléas que ses voisins (inflation, crainte de récession…) mais sa dynamique est très bonne et la pression de la concurrence y est plus faible. Il bénéficie de l’existence de grandes villes à la population importante qui portent la croissance de l’économie. Très ouvert aux investissements étrangers, il propose de nombreuses opportunités, notamment pour les espaces de bureaux et de logistique. » Arnaud SOURNIA, Responsable des investissements Iberia & Benelux chez ATLAND Voisin.

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Romain CALBERT
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