Tout comme l’investissement immobilier, la gestion locative est un métier clé au sein d’une société de gestion. Pourquoi est-ce un enjeu crucial ? Comment garantir une bonne relation avec les locataires ? Quels sont les outils pour optimiser l’occupation du patrimoine ? On vous dit tout !
SCPI et gestion locative : pourquoi est-ce un enjeu crucial ?
Les dividendes versés aux associés chaque trimestre proviennent des loyers encaissés grâce aux biens détenus par la SCPI. Ce simple rappel suffit à mesurer l’importance de la gestion locative. Pour optimiser la pérennité et la valeur de ces revenus locatifs, une société de gestion doit impérativement assurer un suivi précis de chaque actif de son parc immobilier. Chez ATLAND Voisin, ce travail est réalisé par une équipe dédiée composée de quatorze personnes.
La fidélisation de nos locataires est la première de nos priorités. Nous les considérons d’ailleurs comme de véritables partenaires, car en plus de nous verser des loyers, ils nous aident également à valoriser nos actifs sur le long terme. Bâti, surface, destination… chaque immeuble est unique. Chaque locataire mérite donc une attention particulière dans le respect des engagements prévus par son bail. Explique Emmanuelle SANTOS, Directrice Property Management chez ATLAND Voisin.
(Note de l’auteur : « property management » est le terme anglais couramment utilisé dans notre profession, et qui équivaut au terme « administration de biens »)
Comment conserver une bonne relation avec les locataires ?
ATLAND Voisin s’engage à avoir des échanges rapides et transparents avec ses locataires. Ce dialogue passe notamment par une plateforme en ligne leur permettant d’adresser des demandes (techniques, comptables…) aux équipes de la gestion locative. Ce même outil permet à ATLAND Voisin d’informer et d’accompagner ses locataires sur des sujet d’actualités du secteur qui les touchent directement comme le suivi de la mise en place du décret tertiaire qui impose aux locataires de déclarer leur consommation d’énergie avant le 31 décembre 2022. Enfin, des visites régulières sont également réalisées sur les sites pour vérifier l’entretien des actifs et anticiper d’éventuels futurs déménagements.
Quand tout se passe bien, nous essayons d’être présents auprès de nos locataires, sans être envahissant. Bien entendu, les échanges sont plus fréquents en cas de soucis, notamment lors de difficultés de paiement. Dans ce genre de situations, nous essayons d’être force de proposition. Il s’agit de pouvoir proposer une forme de souplesse, tout en protégeant les revenus attendus par nos associés. Explique Emmanuelle SANTOS, Directrice Property Management chez ATLAND Voisin.
SCPI : quels sont les outils pour garantir l’occupation du patrimoine ?
L’une des missions majeures de la gestion locative consiste à anticiper les mouvements des locataires. Dans l’immobilier professionnel, les baux prévoient généralement une faculté de résiliation tous les trois ans (dite triennale ou «3-6-9»). En amont de ces échéances, il faut donc discuter avec le locataire de ses projets et envies. Quels sont ses besoins pour les prochaines années ? Comment l’aider à se projeter plus longtemps sur ce site ? Est-ce que ses résultats financiers le conduisent à envisager un départ, à réduire ou à augmenter ses surfaces ? Ce type de dialogue permet d’éviter les vacances locatives et donc de pérenniser la performance de la SCPI.
Pour anticiper les mouvements au sein de nos actifs, nous nous appuyons sur un travail de terrain et sur la bonne connaissance de nos locataires. Nous analysons en parallèle chaque trimestre les risques de départ à un an sur l’ensemble de notre patrimoine. Nous disposons également d’indicateurs comme la durée moyenne pondérée ferme des baux. Cet indicateur, qui pondère la durée de bail ferme au loyer payé par le locataire, est de 5 ans pour Epargne Pierre. Pour chaque immeuble, nous évaluons donc le risque locatif quelques mois avant cette date. Explique Hugo SOURIE, Fund Manager chez ATLAND Voisin.
(Note de l’auteur : « fund management » est le terme anglais couramment utilisé dans notre profession qui signifie « gestion de fonds ». La gestion de fonds consiste à piloter la performance financière de chaque SCPI en ayant une vision consolidée du patrimoine et des loyers prévisionnels, négocier les financements bancaires le cas échéant et suivre la mutualisation et la diversification du portefeuille sous gestion.)
