Jean-Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin, revient sur une année marquée par une collecte record en SCPI dans l’émission présentée par Cédric DECOEUR.
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Cédric DECOEUR : On va se pencher, grâce à votre vision, sur le marché des SCPI. On clôt 2022 ?
Jean-Christophe ANTOINE : On a clôturé 2022 sur une année record de collecte, avec une prévision de plus de 10 Mds€. Ce qui prouve l’adhésion des épargnants pour ce type de produit. Et globalement on a des valeurs qui ont été stables et des rendements qui sont stables par rapport à 2021 et voire en hausse pour certaines SCPI comme les SCPI gérées par ATLAND Voisin qui affichent des rendements entre 5,28% et 5,78% en 2022.
Cédric DECOEUR : Comment vous envisagez 2023 ?
Jean-Christophe ANTOINE : En 2023, il y a une certaine vigilance due à un autre contexte : les taux d’intérêt ont augmenté sérieusement ce qui impacte les SCPI même si la plupart ont des taux d’endettement relativement faibles ou des taux fixes donc il n’y a pas d’effet immédiat sur le compte de résultat. L’effet peut venir plus ou moins à brève échéance sur les dettes in fine contractées par une majorité des SCPI donc il faudra bien être vigilant sur la maturité de la dette car en cas de remboursement il peut y avoir quelques effets. Chez ATLAND Voisin, nous avons préféré avoir une partie in fine et une partie amortissable pour éviter ce mur de la dette qui est relativement faible puisque l’endettement des SCPI se situe entre 10% et 25% voire 30% pour les plus endettées. Donc il s’agit là d’une première partie du risque.
La deuxième partie c’est l’inflation. L’inflation est protectrice à court terme pour les loyers puisque les loyers sont indexés selon les termes du bail, ce qui veut dire que contractuellement on applique l’indexation. La question réside dans la capacité du locataire à supporter cette augmentation de loyer. Si le locataire peut répercuter sur les prix, ce qui est le cas des grandes entreprises ou des entreprises qui travaillent avec le public, pas de problématique. Pour les PME, le gouvernement a souhaité qu’un plafonnement à 3,5% soit appliqué aux TPE et PME comme nous l’avons fait. Le problème peut venir à moyen terme. Cela dépendra de l’équilibre entre l’offre et la demande car si vous êtes sur un marché qui est équilibré voire sous-offreur comme l’est le marché à Paris intra-muros, un locataire ne peut pas déménager et avoir accès à un autre bien à meilleur prix. Si vous êtes à Saint-Denis, où le marché est déséquilibré avec plus d’offre que de demande, le locataire va faire jouer la concurrence à l’échéance de sa période triennale ou au moment où il peut partir.
Cédric DECOEUR : Du coup, dans ce contexte un peu troublé est-ce que cela pourrait peser sur les rendements ?
Jean-Christophe ANTOINE : Cela peut peser sur les rendements, il faudra être vigilant en tant qu’épargnant. Il y a plusieurs critères :
- D’une part la vigilance sur l’état des locaux vacants. Si on a des locaux vacants dans des secteurs qui sont offreurs cela peut poser une difficulté car le loyer n’est pas récupéré immédiatement ce qui va représenter un délai de relocation relativement long.
- Ensuite, l’impact des taux d’intérêt sur le repricing des prix de l’immobilier donc sur le flux. C’est intéressant puisque les SCPI qui achètent en cash vont pouvoir avoir des opportunités d’investissement sur cette année 2023. La question ici se pose sur le stock où aujourd’hui le repricing est relativement faible et très nuancé. Cela signifie que sur les immeubles vacants ou partiellement vacants il va effectivement être très fort. On voit aussi une convergence des performances financières et extra-financières. Un immeuble qui ne va pas respecter les performances extra-financières va être sanctionné par l’expertise. Donc, aujourd’hui, le repricing est faible car il est compensé par l’inflation qui augmente les loyers. Ce qui fait que mécaniquement même si on augmente le taux de capitalisation des immeubles on a la même valeur, donc on voit bien que les valeurs d’expertise sont stables. Et en tant qu’épargnant je préfère souscrire à une SCPI qui a un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution ce qui protège mon capital.
Marie COEURDEROY : Vous parlez de l’emplacement, on sait que c’est la règle en immobilier. Mais si je veux acheter des parts de SCPI aujourd’hui, est-ce que cet aspect doit être mon point de vigilance surtout quand on ne s’y connaît pas ? Et vous parliez effectivement de la problématique des tensions de marché localement, vous compariez Saint-Denis à Paris intra-muros. Est-ce que vous pourriez dire à nos auditeurs et téléspectateurs où est-ce qu’il faut regarder ?
Jean-Christophe ANTOINE : on est très focalisé sur le bureau quand on parle de l’emplacement car il ne faut pas oublier que l’immobilier c’est aussi l’immobilier de l’exploitation. L’immobilier de commerce ne résonne pas du tout de la même manière que l’immobilier de bureau. Quand le commerçant a trouvé sa zone de chalandise, il ne déménage pas ou il va trouver un successeur qui va reprendre sa suite. Le commerce a été très résilient sur les taux d’occupation, hormis les centres commerciaux. Et ce fut pareil pour l’immobilier d’exploitation : si un local est adapté à l’utilisation d’un locataire celui-ci ne va pas partir.
Marie COEURDEROY : Mais il paraît que c’est particulier pour les SCPI, car ce sont souvent des portefeuilles très diversifiés. Justement quels doivent être mes points de vigilance ?
Jean-Christophe ANTOINE : Il faut savoir si l’épargnant préfère une SCPI spécialisée sur la santé, l’hôtellerie, le bureau… Ou alors s’il préfère une SCPI diversifiée ? La SCPI diversifiée, et ce depuis 30 ans que je suis dans le métier, permet de ne pas se mettre dans une seringue : quand vous avez un segment qui est spéculatif il faut acheter sur ce segment. Et bien non. Dans le cas d’ATLAND Voisin on est totalement diversifié : on a des campings, des locaux d’activité, des bureaux… Ce qui est important pour l’épargnant c’est de regarder aujourd’hui le prix auquel vous achetez la part. En tant qu’épargnant, je préférerais une SCPI où le prix de part est inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui est déjà une sécurité par rapport au repricing dont on parlait tout à l’heure et qui n’a pas encore eu effet. Et selon moi, pendant des années nous n’avons pas assez fait attention au taux d’endettement. Quand il est à plus de 25%, il me paraît très élevé, surtout si ce n’est que de l’endettement in fine. Car, au bout d’un moment, il y aura un mur de la dette. Autre point : le taux d’occupation historique. Si vous avez un taux d’occupation inférieur à 93% depuis 5 ans ça pose question. Pourquoi ces locaux n’ont pas été reloués ? Pourquoi ils ne sont pas occupés alors qu’on était dans une période qui était relativement bonne.
Et surtout, dernier point, la capacité distributive. Il faut bien regarder le résultat courant qui est la capacité de la SCPI à distribuer des loyers, et ensuite distribuer des plus-values quand elle revend des immeubles ou des réserves. Mais la capacité distributive c’est le résultat. Il faut regarder si le résultat courant depuis 3 ans est supérieur à 4,50% de distribution sur le prix de la part, ce qui est sain. Mais quand le résultat courant est inférieur à 4,50% cela me paraît un peu dangereux car cela obère la capacité de la SCPI à distribuer, dans le futur, plus de 4,50% car elle doit compenser par des plus-values latentes par la vente du patrimoine. A un moment donné on arrive à la fin de cette plus-value.
Cédric DECOEUR : Merci beaucoup d’être passé nous voir et de nous avoir donné quelques tuyaux de plus pour les épargnants qui peut-être découvriraient les SCPI.
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