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Rapport Annuel

N° 01-2021

SCPI IMMO PLACEMENT

valable du 15/06/2021 au 30/06/2022

Promesse tenue, contre vents et marées

Notre analyse publiée dans le Rapport Annuel 2019 soulignait les doutes qui pesaient sur l'économie mondiale. Mais contre vents et marées, nous avons réussi à tenir notre promesse.

En synthèse

237 M€

La capitalisation

4,68%

TRI sur 10 ans

94%

Taux d'occupation financier

14,40%

Taux d'endettement

IMMO PLACEMENT

La vocation d’IMMO PLACEMENT est d’investir en locaux de bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité sur l’ensemble du territoire français, conformément à la résolution visant à ouvrir le périmètre géographique d’investissement de la SCPI. Toute acquisition d’appartement est exclue. Les immeubles doivent répondre à des critères de qualité quant à leur situation et leur construction, de banalisation afin de faciliter leur relocation, de coût et de rentabilité les situant dans un marché ouvert. Pour plus d’information, reportez-vous à la section « politique d’investissement » de la note d’information (accessible dans notre espace Documentation)

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Profil de la SCPI

  • 31/12/2019 31/12/2020
  • Capitalisation
    231 252 090 € 237 239 625 €
  • Nombre d’associés
    5 447 5 491
  • Taux DVM
    5,51 % 5,50 %
  • TRI à 10 ans
    5,20 % 4,68 %
  • Nombre d’actifs
    207 205
  • Nombre de baux
    450 444
  • Valeur de réalisation (par part)
    794,66  € 795,32 €
  • Valeur de reconstitution (par part)
    960,99 € 963,25 €
  • Prix de souscription (par part)
    870 € 875 €
de caractéristiques

Le mot de ...

« La SCPI IMMO PLACEMENT a répondu aux attentes de ses associés en tant que produit d’épargne apportant un complément de revenus avec une faible volatilité. Elle présente un bilan positif avec une rémunération supérieure à la moyenne des SCPI dont les forces reposent et continueront de reposer sur : sa mutualisation et la qualité de son patrimoine, sa stratégie de développement maîtrisée avec des augmentations de capital à intervalles réguliers et ses réserves importantes, et sa valeur de reconstitution au 31/12/2020 de 963,25 € par part, en légère hausse par rapport à 2019 et favorable à la protection du capital investi et à sa valorisation à long terme quand on la comparer à un prix moyen de 872,27 € par part. »

Jean-Christophe ANTOINE

Président d'ATLAND Voisin

NOTRE ANALYSE PUBLIÉE DANS LE RAPPORT  ANNUEL 2019 SOULIGNAIT DÉJÀ LES DOUTES  QUI PESAIENT SUR L’ÉCONOMIE MONDIALE,  SANS IMAGINER LA VIOLENCE DU CHOC GÉNÉRÉ PAR LA PANDÉMIE QUI S’EST ÉTENDU À TOUS  LES PAYS DE LA PLANÈTE. UN AN PLUS TARD,  JE VAIS M’EFFORCER DE DRESSER UNE SYNTHÈSE DE CETTE ANNÉE INÉDITE. TANT DANS  SES IMPACTS NÉGATIFS QUE DANS CE QU’ELLE  A RÉVÉLÉ DE NOTRE CAPACITÉ D’ADAPTATION.  POUR ENSUITE ESQUISSER DES PERSPECTIVES  À COURT, MOYEN, ET LONG TERME. SACHANT  ÉVIDEMMENT QUE CELLES-CI DÉPENDENT DE  LA RÉSOLUTION DE LA CRISE SANITAIRE, PUIS  DE LA GESTION DE SES RÉPERCUSSIONS.


UN CHOC MONDIAL SANS PRÉCÉDENT QUI A CHANGÉ LA DONNE ÉCONOMIQUE 


La propagation du virus Covid-19 au cours du 1er trimestre a entraîné une mise à l’arrêt de l’économie plus ou moins sévère selon les pays. Globalement le confinement généralisé en réponse à la pandémie a causé un infarctus mondial de l’offre avec l’effondrement de l’activité économique. Ce fut vrai en France et en Europe notamment. Cette secousse généralisée a été suivie de répliques plus localisées, qui sont venues aggraver la situation. Dans ce contexte, certains secteurs sortent perdants : Transports aériens, Tourisme, Hébergement, Restauration et les commerces dits « non essentiels ». D’autres résistent et progressent tels les services informatiques, électroniques, et toutes activités liées à la santé et les télécommunications. Ainsi, la croissance mondiale a baissé de 3,9% en 2020. Au sein de la zone euro, le choc sur le PIB en 2020 est plus significatif avec une baisse de 6,8% et 8,1% en France. Face à ce choc, le Keynesianisme est clairement revenu sur le devant de la scène des politiques publiques comme réponse à cette crise. Ne serait-ce que sur ce plan, ce choc a semble-t-il changé la donne. À l’échelle nationale, deux grandes catégories de mesures ont été prises pour soutenir l’économie française parallèlement aux mesures sanitaires pour enrayer l’épidémie : d’une part celles visant à maintenir le pouvoir d’achat des ménages malgré les arrêts d’activité, d’autre part celles s’adressant aux entreprises et visant à préserver l’outil de production. Pour les entreprises, les dispositifs d’urgence se sont déclinés en mesures de chômage partiel et en mesures de trésorerie afin d’éviter autant que possible les faillites et les pertes de savoir-faire. Selon l’OFCE, près de 150 milliards de dettes bancaires et fiscales ont été accumulés par les entreprises depuis le début du premier confinement, via les prêts garantis par l’État (PGE) ou les reports de cotisations et d’échéances fiscales. A ces différentes mesures, il faut ajouter le plan de relance européen de 750 milliards d’euros mais dont les effets ne seront pas immédiats. Ces dispositifs ont permis d’éviter le pire à court terme pour les entreprises. Du côté des ménages, les pertes de revenu au cours du 1er semestre 2020 ont été endiguées grâce aux dispositifs d’urgence (activité partielle, fonds de solidarité pour les indépendants, aide exceptionnelle aux familles les plus modestes), qui ont participé à l’absorption du choc. Ce bouclier de protection apporté par les aides publiques a été efficace et a permis globalement de faire face à l’arrêt de la vie économique à court terme, en la mettant à l’abri d’une crise de liquidité. Une année plus que singulière que tout le monde souhaite dépasser au plus vite en espérant que l’arrivée du vaccin accélérera le retour à une vie (économique) normale sans être aveugle sur les impacts et les défis à venir que nous aborderons dans le chapitre Perspectives.


 L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE CHAHUTÉ MAIS RÉSISTANT 


La crise sanitaire a indéniablement eu un impact sur le secteur immobilier, qui est le maillon final de la chaîne économique. Le marché de l’investissement comme celui des transactions locatives ont dû faire face aux craintes et interrogations des différents acteurs caractérisés par un attentisme. 

Contraction du volume d’investissement et prime à la sécurité 

Le volume d’investissement en 2020 aura diminué de 35% par rapport à une année record en 2019. Dans le contexte d’incertitudes qui se prolonge, les investisseurs sont désormais encore plus sélectifs : si la localisation reste l’un des premiers critères de décision, la qualité et la situation locative des actifs deviennent primordiaux. 

L’attractivité renforcée pour les actifs les mieux situés et bénéficiant de locataires solvables se traduit par une stagnation des prix voire plus généralement une hausse après l’apparition de la pandémie (pour les segments Bureaux, Activités, Entrepôts et Résidences gérées). La correction des prix à la baisse, sans être générale, a pu être constatée sur le segment des commerces et plus encore sur l’hôtellerie. 

L’abondance de liquidités et une prime de risque toujours très favorables à l’immobilier expliquent la résilience des valeurs immobilières en 2020. 

Baisse du volume des transactions locatives 

Le volume des transactions locatives en 2020 a diminué de l’ordre de 45% pour les bureaux en Île de France (-36% dans les métropoles régionales). 

La gestion immédiate de la crise sanitaire et les prévisions économiques ont conduit les entreprises à repousser leurs projets immobiliers. En effet, le contexte économique a invité les entreprises à la prudence en matière de stratégies immobilières. 

Il faut retenir que la situation des marchés immobiliers début 2020 était favorable avec une demande soutenue, une offre maîtrisée et un taux de vacance très faible. 

La correction est intervenue dans un marché sain ou il n’existait pas de déséquilibre entre offre et demande. 

La diminution de la demande corrélée à la hausse de l’offre de locaux disponibles à la location entraîne mécaniquement une augmentation du taux de vacance sur tous les marchés. Ainsi en Ile de France et dans les principales métropoles, il a globalement augmenté d’un point entre début et fin 2020. 

En conséquence, les loyers sont demeurés relativement stables quels que soient les secteurs géographiques. 


UN CONTEXTE DE CRISE ET UN TAUX D’ÉPARGNE (FORCÉE) RECORD 


La combinaison des politiques budgétaires et monétaires pour relancer l’économie à l’échelle mondiale devrait maintenir des taux d’intérêt faibles pour les années à venir dans toutes les économies dites développées. Mais gardons-nous de toutes certitudes après l’année que nous avons connue, et admettons simplement qu’il s’agit d’un paramètre important, tout comme un éventuel retour de l’inflation, que nous surveillons de près. En France, le contexte anxiogène et le confine[1]ment ont généré une hausse notable du taux d’épargne qui est passé de 15% à environ 22,5% en 2020 selon les calculs de l’OFCE. Sur les neuf premiers mois de l’année l’épargne des Français a augmenté de plus de 70 milliards, et pourrait atteindre plus de 110 milliards d’euros pour 2020. Une grande partie de cette épargne dort sur les comptes courants. L’arbitrage de cette épargne entre consommation et placements sera le thème majeur de l’année 2021. 

Si la panique sur les marchés actions a été endiguée (et rapidement gommée) grâce au rempart constitué par le mécanisme de soutien monétaire et budgétaire, la volatilité de ces placements demeure élevée. 

Les placements sans risque, livrets réglementés et fonds euros, verront leur rémunération se maintenir à un niveau faible compris entre 0,50% et 1,5% par an et ce au-delà de 2020. 

L’épargne immobilière devrait donc demeurer un placement attractif avec un niveau de rémunération annuel attractif au regard de son profil de risque ; à condition toutefois pour les épargnants de concevoir ce placement sur une durée longue et pour les gérants de répondre aux questions légitimes des épargnants sur l’évolution des marchés et des prix. 


LE MARCHÉ DES SCPI EN 2020


2019 avait été une année exceptionnelle pour les SCPI : record de la collecte nette, record du niveau de capitalisation, record en matière d’investissement et amélioration du taux de distribution. 2020 s’inscrivait dans le même mouvement avec, à fin mars, la collecte trimestrielle la plus élevée de l’histoire des SCPI. À l’apparition de la crise sanitaire et du premier confinement, la collecte des SCPI a fortement reculé. En raison notamment d’un accès limité à leurs conseillers bancaires et au crédit, mais surtout des perspectives économiques brutalement dégradées, les Français ont modifié leur comportement d’épargne. Arrêtons-nous un instant ici sur un constat : la collecte a beaucoup plus fortement chuté sur les SCPI gérées par des banques. A contrario celle des SCPI gérées par des sociétés indépendantes de banques, et distribuées par des Conseillers en Gestion de Patrimoine, ont su maintenir un réel niveau d’activité voire saisir des opportunités pour accompagner leurs clients. Les épargnants ont suivi une stratégie double : ils ont privilégié les placements à court terme rapidement disponibles et sans risque mais ont aussi réalisé des opérations en bourse sur des actifs risqués. 

Très appréciées par les épargnants français pour leur couple rentabilité-risque, les SCPI ont toujours jusque-là montré leur capacité à surmonter les périodes délicates. L’année 2020 en est encore une illustration. 

En effet la performance des SCPI en 2020 a montré leur capacité de résilience, avec une rémunération annuelle de 4,18% en moyenne contre 4,40% en 2019. 

Résilience également du côté de la collecte qui aura été de 6 milliards d’euros. Le recul de 30% par rapport à 2019 est réel, mais illustre plus la prudence des épargnants face à un choc d’une ampleur inégalée qu’une quelconque désaffection. En effet rappelons que 2019 avait battu tous les records ; in fine, 2020 se rapproche de son précédent record en 2017. Autre indicateur important pour juger de la confiance des épargnants : les retraits sont restés tout à fait dans la moyenne habituelle. Dit autrement, aucun vent de panique n’a soufflé chez les porteurs de part.


QUEL BILAN POUR IMMO PLACEMENT EN 2020

ATLAND VOISIN s’est voulu pragmatique et a étudié avec chacun des locataires la situation et les éventuelles mesures d’accompagnement à mettre en place face aux conséquences de la crise de la Covid-19, notamment sur les commerces frappés de fermeture. Sur l’exercice 2020 tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires ont payé leurs loyers. Pour les commerces non alimentaires frappés par des mesures contraignantes lors du premier ou second confinement, les annulations de loyers représentent 2,14% du loyer 2020. Les reports de loyer représentant quant à eux 0,42% du loyer annuel. Dans la majorité des cas les annulations de loyer se sont accompagnées de contreparties visant à préserver l’intérêt des associés d’IMMO PLACEMENT à long terme, consistant à prolonger la durée ferme du bail, ou à prévoir des indemnités en cas de résiliation à la prochaine échéance. Dans ce contexte, la qualité et la typologie du patrimoine immobilier et la gestion prudente mise en place depuis de nombreuses années ont permis de maintenir la distribution à son niveau de 2019. Le taux de distribution sur valeur de marché s’est établit à 5,50%, soit un niveau très significativement supérieur à la moyenne des SCPI. Avec un résultat par part de 48,34 €, le dividende est à 48,00 € par part sans prélèvement sur le report à nouveau. Enfin, les expertises 2020 font apparaître une stabilité voire une légère progression de la valeur vénale du patrimoine. Ce bilan ne saurait se faire au détriment du long terme. A cet effet et dans une réflexion avec nos locataires, nous avons recherché un équilibre et consenti des concessions financières à certains afin de les accompagner pour passer cette période difficile.

La SCPI IMMO PLACEMENT a répondu aux attentes de ses associés en tant que produit d’épargne apportant un complément de revenus avec une faible volatilité. Elle présente un bilan positif avec une rémunération supérieure à la moyenne des SCPI dont les forces reposent et continueront de reposer sur :

• Sa mutualisation (394 locataires, 444 baux) et la qualité de son patrimoine principalement constitué de bureaux dans des métropoles régionales.

• Sa stratégie de développement maîtrisée avec des augmentations de capital à intervalles réguliers.

• Ses réserves importantes, avec l’équivalent de 118 jours de distribution en report à nouveau

• Sa valeur de reconstitution au 31/12/2020 de 963,25 € par part, en légère hausse par rapport à 2019 et favorable à la protection du capital investi et à sa valorisation à long terme quand on la comparer à un prix moyen de 872,27 € par part


Jean-Christophe ANTOINE

Président d'ATLAND VOISIN

* Source : IEIF
** sous réserve d’approbation en AG de l’élargissement de la politique d’investissement inscrite dans la note d’informations de la SCPI

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Zoom sur les acquisitions

Indicateurs financiers

  • TDVM 5,50%
    Taux de distribution sur valeur de marché
  • Prix de souscription (par part) Au 31/12/2020 875 €
  • TRI sur 10 ans 4,68%
    Taux de rendement interne sur 10 ans
  • Valeur de reconstitution (par part) 963,25 €
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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