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Rapport Annuel

N° 01-2021

SCPI EPARGNE PIERRE

valable du 19/05/2021 au 30/06/2022

Promesse tenue, contre vents et marées

Notre analyse publiée dans le Rapport Annuel 2019 soulignait les doutes qui pesaient sur l'économie mondiale. Mais contre vents et marées, nous avons réussi à tenir notre promesse.

En synthèse

1 361 M €

La capitalisation

4,08%

TRI sur 5 ans

95,56%

Taux d'occupation financier

9%

Taux d'endettement

EPARGNE PIERRE

EPARGNE PIERRE est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part. Cet objectif de gestion n’est pas garanti. EPARGNE PIERRE investira dans des actifs d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, activités, …) et pourra à titre exceptionnel investir dans l’immobilier résidentiel. Les acquisitions seront localisées en France métropolitaine, tant à PARIS et en région parisienne qu’en province, ainsi que dans l’union européenne, sur opportunité. Les immeubles seront acquis avec des locataires en place générant des revenus potentiels immédiats. Toutefois, la SCPI pourra aussi procéder à des acquisitions en état futur d’achèvement. Pour plus d’information, reportez-vous à la section « politique d’investissement » de la note d’information (accessible dans notre espace Documentation)

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Profil de la SCPI

  • 31/12/2019 31/12/2020
  • Capitalisation
    1 002 112 775 € 1 361 366 255 €
  • Nombre d’associés
    17 145 23 473
  • Taux DVM
    5,85 % 5,36 %
  • TRI à 5 ans
    4,81 % 4,08 %
  • Nombre de baux
    414 552
  • Valeur de réalisation (par part)
    180,10  € 179,63 €
  • Valeur de reconstitution (par part)
    219,04 € 220,38 €
  • Prix de souscription (par part)
    205 € 205 €
de caractéristiques

Le mot de ...

« La stratégie de gestion de proximité mise en place par ATLAND VOISIN depuis plus de 50 ans a démontré, pendant cette période, son bien-fondé. La relation directe avec les locataires et les discussions constructives ont permis d'afficher un taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020 de 5,36%, et ce sans ponction sur le report à nouveau et sans distribution de plus-values de cessions. »

Jean-Christophe ANTOINE

Président d'ATLAND Voisin

NOTRE ANALYSE PUBLIÉE DANS LE RAPPORT ANNUEL 2019 SOULIGNAIT DÉJÀ LES DOUTES QUI PESAIENT SUR L’ÉCONOMIE MONDIALE, SANS IMAGINER LA VIOLENCE DU CHOC GÉNÉRÉ PAR LA PANDÉMIE QUI S’EST ÉTENDU À TOUS LES PAYS DE LA PLANÈTE. UN AN PLUS TARD, JE VAIS M’EFFORCER DE DRESSER UNE SYNTHÈSE DE CETTE ANNÉE INÉDITE. TANT DANS SES IMPACTS NÉGATIFS QUE DANS CE QU’ELLE A RÉVÉLÉ DE NOTRE CAPACITÉ D’ADAPTATION. POUR ENSUITE ESQUISSER DES PERSPECTIVES À COURT, MOYEN, ET LONG TERME. SACHANT ÉVIDEMMENT QUE CELLES-CI DÉPENDENT DE LA RÉSOLUTION DE LA CRISE SANITAIRE, PUIS DE LA GESTION DE SES RÉPERCUSSIONS. 


UN CHOC MONDIAL SANS PRÉCÉDENT QUI A CHANGÉ LA DONNE ÉCONOMIQUE 

La propagation du virus Covid-19 au cours du 1er trimestre a entraîné une mise à l’arrêt de l’économie plus ou moins sévère selon les pays. Globalement le confinement généralisé en réponse à la pandémie a causé un infarctus mondial de l’offre avec l’effondrement de l’activité économique. Ce fut vrai en France et en Europe notamment. Cette secousse généralisée a été suivie de répliques plus localisées, qui sont venues aggraver la situation. Dans ce contexte, certains secteurs sortent perdants : Transports aériens, Tourisme, Hébergement, Restauration et les commerces dits « non essentiels ». D’autres résistent et progressent tels les services informatiques, électroniques, et toutes activités liées à la santé et les télécommunications. Ainsi, la croissance mondiale a baissé de 3,9% en 2020. Au sein de la zone euro, le choc sur le PIB en 2020 est plus significatif avec une baisse de 6,8% et 8,1% en France. Face à ce choc, le Keynésianisme est clairement revenu sur le devant de la scène des politiques publiques comme réponse à cette crise. Ne serait-ce que sur ce plan, ce choc a semble-t-il changé la donne. À l’échelle nationale, deux grandes catégories de me[1]sures ont été prises pour soutenir l’économie française parallèlement aux mesures sanitaires pour enrayer l’épidémie : d’une part celles visant à maintenir le pouvoir d’achat des ménages malgré les arrêts d’activité, d’autre part celles s’adressant aux entreprises et visant à préserver l’outil de production. Pour les entreprises, les dispositifs d’urgence se sont déclinés en mesures de chômage partiel et en mesures de trésorerie afin d’éviter autant que possible les faillites et les pertes de savoir-faire. Selon l’OFCE, près de 150 milliards de dettes bancaires et fiscales ont été accumulés par les entreprises depuis le début du premier confinement, via les prêts garantis par l’État (PGE) ou les reports de cotisations et d’échéances fiscales. A ces différentes mesures, il faut ajouter le plan de relance européen de 750 milliards d’euros mais dont les effets ne seront pas immédiats. Ces dispositifs ont permis d’éviter le pire à court terme pour les entreprises. Du côté des ménages, les pertes de revenu au cours du 1er semestre 2020 ont été endiguées grâce aux dispositifs d’urgence (activité partielle, fonds de solidarité pour les indépendants, aide exceptionnelle aux familles les plus modestes), qui ont participé à l’absorption du choc. Ce bouclier de protection apporté par les aides publiques a été efficace et a permis globalement de faire face à l’arrêt de la vie économique à court terme, en la mettant à l’abri d’une crise de liquidité. Une année plus que singulière que tout le monde souhaite dépasser au plus vite en espérant que l’arrivée du vaccin accélérera le retour à une vie (économique) normale sans être aveugle sur les impacts et les défis à venir que nous aborderons dans le chapitre Perspectives. 

ÉPARGNE PIERRE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE CHAHUTÉ MAIS RÉSISTANT 

La crise sanitaire a indéniablement eu un impact sur le secteur immobilier, qui est le maillon final de la chaîne économique. Le marché de l’investissement comme celui des transactions locatives ont dû faire face aux craintes et interrogations des différents acteurs caractérisés par un attentisme. 

Contraction du volume d’investissement et prime à la sécurité 

Le volume d’investissement en 2020 aura diminué de 35% par rapport à une année record en 2019. Dans le contexte d’incertitudes qui se prolonge, les investisseurs sont désormais encore plus sélectifs : si la localisation reste l’un des premiers critères de décision, la qualité et la situation locative des actifs deviennent primordiaux. L’attractivité renforcée pour les actifs les mieux situés et bénéficiant de locataires solvables se traduit par une stagnation des prix voire plus généralement une hausse après l’apparition de la pandémie (pour les segments Bureaux, Activités, Entrepôts et Résidences gérées). La correction des prix à la baisse, sans être générale, a pu être constatée sur le segment des commerces et plus encore sur l’hôtellerie. L’abondance de liquidités et une prime de risque toujours très favorables à l’immobilier expliquent la résilience des valeurs immobilières en 2020. 

Baisse du volume des transactions locatives

Le volume des transactions locatives en 2020 a diminué de l’ordre de 45% pour les bureaux en Île de France (-36% dans les métropoles régionales). La gestion immédiate de la crise sanitaire et les prévisions économiques ont conduit les entreprises à repousser leurs projets immobiliers. En effet, le contexte économique a invité les entreprises à la prudence en matière de stratégies immobilières. Il faut retenir que la situation des marchés immobiliers début 2020 était favorable avec une demande soutenue, une offre maîtrisée et un taux de vacance très faible. La correction est intervenue dans un marché sain ou il n’existait pas de déséquilibre entre offre et demande. La diminution de la demande corrélée à la hausse de l’offre de locaux disponibles à la location entraîne mécaniquement une augmentation du taux de vacance sur tous les marchés. Ainsi en Ile de France et dans les principales métropoles, il a globalement augmenté d’un point entre début et fin 2020. En conséquence, les loyers sont demeurés relativement stables quels que soient les secteurs géographiques. 

UN CONTEXTE DE CRISE ET UN TAUX D’ÉPARGNE (FORCÉE) RECORD 

La combinaison des politiques budgétaires et monétaires pour relancer l’économie à l’échelle mondiale devrait maintenir des taux d’intérêt faibles pour les années à venir dans toutes les économies dites développées. Mais gardons-nous de toutes certitudes après l’année que nous avons connue, et admettons simplement qu’il s’agit d’un paramètre important, tout comme un éventuel retour de l’inflation, que nous surveillons de près. En France, le contexte anxiogène et le confinement ont généré une hausse notable du taux d’épargne qui est passé de 15% à environ 22,5% en 2020 selon les calculs de l’OFCE. Sur les neuf premiers mois de l’année l’épargne des Français a augmenté de plus de 70 milliards, et pourrait atteindre plus de 110 milliards d’euros pour 2020. Une grande partie de cette épargne dort sur les comptes courants. L’arbitrage de cette épargne entre consommation et placements sera le thème majeur de l’année 2021. Si la panique sur les marchés actions a été endiguée (et rapidement gommée) grâce au rempart constitué par le mécanisme de soutien monétaire et budgétaire, la volatilité de ces placements demeure élevée. Les placements sans risque, livrets réglementés et fonds euros, verront leur rémunération se maintenir à un niveau faible compris entre 0,50% et 1,5% par an et ce au-delà de 2020. L’épargne immobilière devrait donc demeurer un placement attractif avec un niveau de rémunération annuel attractif au regard de son profil de risque ; à condition toutefois pour les épargnants de concevoir ce placement sur une durée longue et pour les gérants de répondre aux questions légitimes des épargnants sur l’évolution des marchés et des prix. 

LE MARCHÉ DES SCPI EN 2020 

2019 avait été une année exceptionnelle pour les SCPI : record de la collecte nette, record du niveau de capitalisation, record en matière d’investissement et amélioration du taux de distribution. 2020 s’inscrivait dans le même mouvement avec, à fin mars, la collecte trimestrielle la plus élevée de l’histoire des SCPI. À l’apparition de la crise sanitaire et du premier confinement, la collecte des SCPI a fortement reculé. En raison notamment d’un accès limité à leurs conseillers bancaires et au crédit, mais surtout des perspectives économiques brutalement dégradées, les Français ont modifié leur comportement d’épargne. Arrêtons-nous un instant ici sur un constat : la collecte a beaucoup plus fortement chuté sur les SCPI gérées par des banques. A contrario celle des SCPI gérées par des sociétés indépendantes de banques, et distribuées par des Conseillers en Gestion de Patrimoine, ont su maintenir un réel niveau d’activité voire saisir des opportunités pour accompagner leurs clients. Les épargnants ont suivi une stratégie double : ils ont privilégié les placements à court terme rapidement disponibles et sans risque mais ont aussi réalisé des opérations en bourse sur des actifs risqués. Très appréciées par les épargnants français pour leur couple rentabilité-risque, les SCPI ont toujours jusque-là montré leur capacité à surmonter les périodes délicates. L’année 2020 en est encore une illustration. En effet la performance des SCPI en 2020 a montré leur capacité de résilience, avec une rémunération annuelle de 4,18% en moyenne contre 4,40% en 2019. Résilience également du côté de la collecte qui aura été de 6 milliards d’euros. Le recul de 30% par rapport à 2019 est réel, mais illustre plus la prudence des épargnants face à un choc d’une ampleur inégalée qu’une quelconque désaffection. En effet rappelons que 2019 avait battu tous les records ; in fine, 2020 se rapproche de son précédent record en 2017. Autre indicateur important pour juger de la confiance des épargnants : les retraits sont restés tout à fait dans la moyenne habituelle. Dit autrement, aucun vent de panique n’a soufflé chez les porteurs de part. 

QUEL BILAN POUR ÉPARGNE PIERRE EN 2020 

ATLAND VOISIN s’est voulu pragmatique et a étudié avec chacun des locataires la situation et les éventuelles mesures d’accompagnement à mettre en place face aux conséquences de la crise de la Covid-19, notamment sur les commerces frappés de fermeture. 

3,56% des loyers annulés au titre de l’exercice 2020 et 0,47% reportés 

Sur l’exercice 2020 dans son ensemble, tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires ont payé leurs loyers. Pour les commerces non alimentaires frappés par la fermeture sur une période de deux mois, les annulations de loyers représentent 3,56% du loyer 2020. Les reports de loyer représentant quant à eux 0,47% du loyer annuel. Dans la majorité des cas les annulations de loyer se sont accompagnées de contreparties visant à préserver l’intérêt des associés d’ÉPARGNE PIERRE à long terme, consistant à prolonger la durée ferme du bail, ou à prévoir des indemnités en cas de résiliation à la prochaine échéance. 

Un taux de recouvrement en baisse au 2ème trimestre mais qui est revenu à la normale 

Après application des annulations et reports de loyers, le taux de recouvrement du 2ème trimestre était de 85% à fin juillet au moment de procéder à la distribution de revenus. Cette situation nous avait amené à décider, par précaution, de réduire l’acompte trimestriel. Pour les trimestres suivants, le taux de recouvrement était revenu à une situation normale. Plus de 98% des loyers 2020 pérennisés, des défaillances ou congés locatifs à la marge La crise économique liée à la Covid-19 fait craindre des défaillances d’entreprise. Certaines enseignes (Celio, Camaïeu, Vivarte, Naf Naf, etc.) ont été touchées et se trouvent soit en liquidation soit en procédure de sauvegarde. Les liquidations affectant les locataires d’ÉPARGNE PIERRE ont représenté 0,34% du loyer annuel. Sur ce volume de liquidations, plus de 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise. Certaines entreprises ont été placées en procédure de sauvegarde et poursuivent leurs activités. Il s’agit pour ÉPARGNE PIERRE des enseignes Celio et Devianne. Ces enseignes ont représenté 0,73% du loyer annuel 2020. Ces entreprises, dans le cadre de la procédure de sauvegarde, payent normalement leurs loyers. Enfin, la qualité des emplacements, le niveau de loyer et les raisons pour lesquelles ces entreprises se sont mises sous procédure de sauvegarde nous laissent optimistes sur la pérennité de ces enseignes sur ces sites. Dans le contexte actuel, les augures annonçaient une forte hausse des résiliations de baux et de réduction de surfaces par les entreprises. À l’heure d’écrire cette note ce mouvement n’est pas constaté. Nous avons identifié quatre résiliations qui peuvent être liées à la Covid-19 dont Air France (1 000 m²) à la recherche d’économies, et Continental (1 500 m²) exposé au secteur automobile. Le loyer des résiliations représente environ 0,69% du loyer annuel. Cependant l’impact de celles-ci fut quasiment nul en 2020 puisque les dates de départ effectives étaient comprises entre Octobre 2020 et Janvier 2021. 

Un taux de distribution nettement supérieur à la moyenne du marché 

La stratégie de gestion de proximité mise en place par ATLAND VOISIN depuis plus de 50 ans a démontré, pendant cette période, son bien-fondé. La relation directe avec le locataire et les discussions permanentes ont permis le résultat énoncé ci-dessous. Le taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020 s’est établi à 5,36% sans ponction sur le report à nouveau et sans distribution de plus-values de cessions. Un taux qui cette année encore se situe significativement au-dessus de la moyenne des SCPI du marché (4,18%). Permettez-moi de partager un point de vue : la performance financière des SCPI mérite d’être analysée de plus en plus finement, y compris au niveau du Taux de Distribution sur Valeur de marché (TDVM). Celui-ci est-il net ou brut des prélèvements fiscaux à l’étranger ? Par souci de comparabilité, il conviendrait de se concentrer sur le rendement indépendamment de ce traitement fiscal. Ou de distinguer les rendements en fonction de la taille et de l’ancienneté de la SCPI. Au-delà de la lecture du seul rendement, il me semble judicieux de regarder l’évolution du dividende et du prix de part qui servent à son calcul. Et d’analyser le dividende pour identifier la part qui découle d’une éventuelle distribution de réserves. Dans le cas d’EPARGNE PIERRE je précise que le rendement est, cette année encore, basé sur un dividende exclusivement tiré des revenus locatifs. 

Des valeurs d’expertise stables et un prix de part protecteur du capital investi 

La valeur de reconstitution au 31/12/2020, basée sur la valeur d’expertise du patrimoine, ressort à 220,38 €. Le prix de souscription pour tout nouvel associé est de 205 € par part soit un prix inférieur de 6,98% à la valeur de reconstitution ce qui le protège contre une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. 

ÉPARGNE PIERRE conserve la confiance des épargnants et se place 4ème sur le marché* 

Les craintes nées de la crise de la Covid-19 au sujet de la collecte des SCPI et de la liquidité ont été levées, notamment pour ÉPARGNE PIERRE. Ainsi pour l’année 2020, avec 360 millions d’euros collectés, elle se classe au quatrième rang de la collecte sur près de 100 SCPI en immobilier d’entreprise. ÉPARGNE PIERRE a su convaincre les épargnants malgré leur questionnement naturel sur le placement de leur épargne. Cela tient selon moi à : 

• La capitalisation de plus d’1,3 Mds d’euros, 

• La diversification du patrimoine et la mutualisation, 

• La qualité locative avec 85% de locataires grands utilisateurs, c’est-à-dire des grandes entreprises privées ou publiques, 

• La transparence des informations, 

• Les perspectives de dividende largement supérieures à la moyenne du marché 

Sur l’exercice 2020 nous n’avons constaté aucun signe fort de revente des parts. Les retraits de parts sont restés à des niveaux comparables à ceux constatés habituellement, y compris pendant la première période de confinement. 

Un plan d’investissement 2020 mené à bien, et un endettement maîtrisé

 Le volume des acquisitions immobilières en 2020 a représenté plus de 470 M€. Le taux de rendement moyen acte en mains des immeubles a avoisiné les 6,20%. Nous avons prioritairement visé les actifs immobiliers loués à des locataires qui se sont engagés sur des périodes fermes de location assurant la pérennité des revenus. Bien évidemment, les autres critères d’investissement, qualité de l’emplacement et de l’immeuble, respect de l’environnement, ont été maintenus. Pour illustrer ce propos citons : 

• Saint-Jean-de-Luz et Chalon-sur-Saône loué à Monoprix avec des durées fermes de location comprises entre 8 et 11 ans à compter de 2020 

• Dans la métropole du Grand Lille, un immeuble loué à la société Worldline (N°1 en Europe des services de paiement électronique) avec une durée ferme de location de 11 ans à compter de 2020 

• À Nanterre dans les Hauts de seine, immeuble loué au Groupe Vinci avec une durée ferme de location de 10 ans à compter de 2020 

• À Toulouse, un immeuble loué à Pierre Fabre (acteur mondial de la recherche contre le cancer et de produits dermatologiques) avec une durée ferme de location de 9 ans à compter de 2020. 

• Dans le Grand Lyon, un immeuble loué à la société Grand Frais (spécialiste de la vente de produits frais) avec une durée ferme de location de 12 ans à compter de 2020. 

Ce plan d’investissement a amené ÉPARGNE PIERRE à un taux d’endettement prudent de l’ordre de 9% de la capitalisation fin 2020. 

Depuis début 2021 nous nous sommes placés en position d’observateur afin de prendre en compte les évolutions du marché de l’immobilier de bureaux et de commerces et éventuellement saisir les opportunités si certains vendeurs se trouvaient dans l’obligation de vendre à des conditions plus favorables. Toutefois, si certaines opportunités ont pu être réalisées, nous constatons un renchérissement des conditions d’acquisition pour les immeubles répondant aux critères de qualité et de sécurité des revenus sur les premiers mois de l’année 2021. Cette situation est notamment due à la plus grande sélectivité des investisseurs et à une plus grande aversion au risque mais également à l’abondance de liquidités, au niveau attractif des taux d’intérêt et de la prime de risque immobilière. 

Dans ce contexte de marché, et en phase avec la stratégie résolument diversifiée d’ÉPARGNE PIERRE, nous n’excluons pas des investissements sur d’autres classes d’actifs** que le bureau ou le commerce, tels que les résidences gérées par exemple.


Jean-Christophe ANTOINE

Président d'ATLAND VOISIN

* Source : IEIF
** sous réserve d’approbation en AG de l’élargissement de la politique d’investissement inscrite dans la note d’informations de la SCPI

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Zoom sur les acquisitions

Indicateurs financiers

  • TDVM 4,18%
    Taux de Distribution sur Valeur de Marché
  • Prix de souscription (par part) 205 €
  • TRI sur 5 ans 3,67%
    Taux de rendement interne sur 5 ans
  • Valeur de reconstitution (par part) 220,38 €
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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