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02/06/2020

Du télétravail #2 : le tout (les bureaux) est plus que la somme des parties (les m²)

Article d'opinion initialement publié sur LinkedIn le 02 juin 2020 sur le profil de Jean-Christophe Antoine, Président d'Atland Voisin


Points clés à retenir :

-Le télétravail a montré qu’il pouvait fonctionner sur courte période, et c’est une leçon importante. Mais ses gains et son efficacité restent à démontrer sur longue période.  

-Le télétravail pourrait être un remède pire que le mal s’il venait à être utilisé pour de mauvaises raisons. C’est un outil, le cœur du changement réside dans la gestion des équipes.

-La valeur de l’immobilier ne se résume plus à des m², mais réside dans la capacité d’un immeuble à faire que les équipes travaillent mieux qu’ailleurs

-La mise en place du télétravail se fera progressivement et les entreprises qui envisagent de l’appliquer massivement sont des exceptions


C’est entendu, tout le monde va passer au télétravail. Après tout, ses vertus ne sont-elles pas évidentes ? Jean-Claude ne sera plus là pour distraire tout le monde avec ses blagues intempestives. Et puis qui voudrait encore passer 1h30 dans les transports tous les jours ? Enfin, et non des moindres, qui ne veut pas apparaître « moderne » ?


Venons-en aux vertus de ce mode de travail. Sujet glissant tant le débat se prête à des points de vue caricaturaux entre les « pro » et les « anti » et laisse peu de place aux faits, faute d’études et de recul. Mais on peut dire sans trop de risque de se tromper que chaque système a ses avantages et ses défauts. Or en l’occurrence nous ne connaissons pas encore ceux du télétravail sur longue période. 


Faut-il opposer le « présentéisme » au télétravail ?

Selon un sondage IFOP[1] - BNP Paribas Real Estate, avec un taux d’approbation de 80%, la principale répercussion d’un recours massif au télétravail serait de voir « les salariés en télétravail adapter leur temps de travail à leur charge réelle de travail ». Autrement dit, le télétravail aurait pour principale vertu de nous débarrasser du « présentéisme ». 


Mais rien n’indique que le télétravail résoudrait ce problème à lui tout seul. 


N’oublions pas que le télétravail est un simple outil ; tout dépend de l’usage qu’on en fait. Et gare aux apprentis experts qui récemment munis d’un marteau voient des clous partout ! Car mal utilisé le télétravail pourrait empirer la situation. Les outils informatiques peuvent renforcer la surveillance des salariés par l’employeur, ou créer un cercle vicieux où les employés se sentiraient obligés de « montrer » leur engagement en travaillant à toute heure. Les répondants semblent donc confondre le symptôme et la cause


Mal employé, le télétravail pourrait bien être le fossoyeur de la culture d’entreprise

Les répondants dans ce sondage sont par contre plus lucides, selon moi, quant au risque d’un télétravail appliqué massivement : à 59% ils jugent vraisemblable que les télé-équipiers « ne seront pas sensibles à la culture de l’entreprise ». Alors même qu’ils sont 71% à juger cette condition peu souhaitable. Si comme moi vous pensez que la culture d’entreprise est un élément clé de sa réussite, la perspective du télétravail s’avère peu engageante. Sans oublier l’importance du lieu de travail pour les nouveaux talents, la créativité, le lien social, la marque. A ce sujet je vous invite d’ailleurs à lire le très bon billet de Guillaume Poitrinal « Pourquoi je suis de retour au bureau ».


Le changement se fera progressivement, et cela fait toute la différence entre une révolution et une évolution

Fermez le ban, il n’y a rien à voir ? Non, ça serait trop facile. Après deux mois de confinement où le télétravail a permis la continuité de bon nombre d’entreprises, ce serait faire preuve de cécité que de refuser d’analyser ce phénomène.


Après deux mois de confinement où le télétravail a permis la continuité de bon nombre d’entreprises, ce serait une erreur de refuser d’analyser et de comprendre ce phénomène.


Il y a fort à parier qu’une évolution, quelle que soit son amplitude, se fasse graduellement. Les plus sceptiques pourraient même rappeler que cela fait vingt ans que le télétravail devait s’imposer du jour au lendemain.


Mais au-delà de la survenance ou non du télétravail dans nos vies, rappelons qu’en matière d’immobilier, le temps long prend toute son importance. Les changements se font graduellement. Et c’est tant mieux car c’est précisément ce qui rend l’immobilier intéressant aux yeux des investisseurs, le temps long, cette denrée rare !


Apprenons des erreurs des autres : l’immobilier ne se résume pas à des m², mais à une solution fournie à un client

Le monde tertiaire a changé depuis 2008 : des tiers lieux et des opérateurs de co-working ont émergé (Morning Coworking, Deskeo, etc.), des outils de collaboration en ligne efficaces se sont généralisés, et une nouvelle génération de collaborateurs est arrivée avec des attentes fortes.


Aucune industrie n’est immunisée contre le changement, la fameuse « disruption ». Rappelons-nous que des industries entières regrettent d’avoir nié l’impact du digital. La musique et la presse par exemple, qui ont confondu le support (qu’elles faisaient payer au client) et l’usage (qui apportait de la valeur au client). 


Dans l’immobilier c’est un peu pareil : si on voit le bureau comme un simple cumul de m² à facturer, il perdra de sa valeur, car le m² n’est pas la valeur apportée au client. La valeur d’un immeuble réside dans la capacité à offrir un espace où les équipes collaborent mieux qu’ailleurs (et notamment mieux qu’en ligne). 


Le bureau n’est plus le seul lieu où peut se produire un travail, c’est un fait. Mais cette fonction ne disparaît pas pour autant. Et les autres fonctions de l’immobilier prennent une importance nouvelle : les rencontres, l’image, les relations informelles qui mettent de l’huile dans les rouages. Autant de fonctions que le télétravail ne saurait remplir facilement. Sans oublier les coûts cachés pour gérer cette organisation nouvelle (ex : sécurité informatique).


Pour 94% des directeurs financiers, le recours au télétravail sera marginal ; d’autant moins que les gains financiers s’avéreront sûrement inférieurs à ce qu’ils imaginent

McKinsey s’appuyant sur les chiffres du Gartner Group a mené une étude[2] auprès des directeurs financiers. Leur point de vue est déterminant lorsqu’il s’agit de décisions immobilières. 


À la question « quel pourcentage de votre personnel passera en 100% télétravail après l’épidémie (parmi le personnel qui ne l’était pas déjà auparavant) ? » :

- 53% des directeurs financiers estiment que cela concernera entre 0% et 5% de leur personnel 

- 25% d’entre eux tablent sur 10%

- 17% anticipent que cela vaudra pour 20% des effectifs.

- Au final, 6% des entreprises pensent que cela concernera 20 à 50% de leurs effectifs, voire plus. 


Certes, cela compte, mais rien, que le marché immobilier ne sache absorber dans la durée. Surtout lorsqu’on sait que le taux d’occupation des bureaux était de 95% dans la plupart des grands marchés immobiliers en France avant la crise. Soit un taux de vacance très faible, quasiment incompressible du fait de la « viscosité » du marché.


Ajoutons qu’une question n’est pas abordée par cette enquête : le calcul financier. Mettre tous ses salariés en télétravail est séduisant pour un directeur financier qui imagine réduire les charges immobilières liées à ses bureaux. Seulement, la direction Ressources Humaines viendra lui rappeler les obligatoires négociations qui vont avoir lieu avec les syndicats ou représentants du personnel quant à l’indemnisation des salariés en télétravail (prise en charge financière du bureau à la maison, du matériel informatique, de l’imprimante, des frais d’électricité, d’accès internet). On peut donc penser que les premières intentions des directeurs financiers, qui sont sommes toutes timides, seront encore tempérées par les coûts cachés. 


Les besoins immobiliers ne devraient pas tant baisser que connaître une redistribution. Alors bien sûr une redistribution, ça compte aussi, et certains marchés souffriront alors que d’autres gagnent. Mais ce n’est jamais que la vie normale des affaires.


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[1] https://www.realestate.bnpparibas.fr/sites/france/files/2020-05/Barometre_travail_BNPPRE_IFOP_070520.pdf 

[2] https://www.gartner.com/en/newsroom/press-releases/2020-04-03-gartner-cfo-surey-reveals-74-percent-of-organizations-to-shift-some-employees-to-remote-work-permanently2 

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(1) Loi n°78-17 du 6 janvier 1978 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés.

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